【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】新光三越小北門店2025年8月29日正式試營運，為台南市區第7間大型百貨商場，也是北區規模最大的百貨據點。不過根據台灣房屋集團最新統計，台南市區五大百貨商圈近一年房價表現分化明顯，新進駐的小北門商圈周邊房價不升反降，與傳統百貨黃金地段形成對比。
新商圈房價逆勢下修 利多提前反映
統計顯示，新光三越小北門店周邊平均房價從2024年每坪27.3萬元，2025年下修至24.5萬元，跌幅約1成。台灣房屋奉天南山廣場加盟店店東李吟蔚分析，該址原為許多老台南人青春回憶的「東帝士百貨」，閒置24年後華麗轉身，承租南山台南廣場4層樓、商場面積約1.1萬坪。李吟蔚指出，房價下修主要受三大因素影響：首先，2023年新光三越進駐消息曝光時，利多已提前反映；其次，隨著波段新屋交屋潮結束，少了「遠雄北府苑」、「欣府城・一品樓」等4字頭高價新案撐場，2025年交易回歸中古市場；第三，央行限貸令影響下，台南房市景氣降溫，購屋族對高總價物件趨於保守。
老字號百貨商圈展現韌性 火車站前漲幅破1成
相較之下，傳統百貨商圈表現亮眼。坐擁新光三越中山店、Focus及大遠百公園店三大百貨的火車站前商圈，2025年每坪均價達26萬元，年漲幅突破1成。大遠百成功店所屬成大商圈，以及新光三越台南新天地周邊房價，也分別上漲8％至9％。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，在限貸政策影響下，購屋族普遍縮減預算、降低總價，一些總價親民、供給量少且生活機能完整的商圈，反而成為低迷房市中的亮點。
核心地段優勢明顯 長線支撐力道足
李家妮進一步分析，能在大環境走弱中逆勢突圍的三大商圈，皆為台南核心地段的老字號百貨商圈。以站前商圈為例，不僅位處市中心蛋黃區，更結合交通、教育與就業優勢，人口密度高、生活機能優渥，吸引自住、換屋、就業等多元族群，租買需求穩定。此外，這些商圈新案稀缺，以價格親民的中古住宅為主力，市場表現相對穩定。未來台鐵地下化與捷運綠線建設等交通建設紅利，也為房價提供長線支撐力道，展現抗跌的市場特性。業界人士認為，百貨進駐確實能帶動周邊發展，但房價表現仍需視商圈整體機能條件與人口動能而定，傳統核心商圈的優勢地位短期內仍難以撼動。
