【AN不動產新聞網/方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局提醒民眾，申請房地合一稅自住房地優惠須符合三項要件，缺一不可。日前有民眾因兄長代為設戶籍居住，不符自住認定標準，遭補稅140萬元。國稅局強調，個人出售2016年1月1日以後取得的自住房地，課稅所得400萬元以內可免納所得稅，超過部分按10％課稅，但須嚴格符合自住三要件。
自住房地優惠三大要件
根據南區國稅局說明，為保障自住需求、落實居住正義，個人交易2016年1月1日以後取得的自住房地，符合以下各項要件者，出售房地課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分僅按10％稅率課徵：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用房地合一自住租稅優惠。
實際案例：兄長設籍不符規定遭補稅
國稅局舉實際案例說明，甲君於2025年8月1日出售其於108年5月16日購買的A房地，自行申報房地合一所得稅課稅所得1,000萬元，並減除自住房地免稅額400萬元，自繳應納稅額60萬元。
然而，稽徵機關查核發現，甲君於A房地持有期間(2019年5月至2025年8月)，僅有甲君之兄長乙君設戶籍並居住該房地。雖然甲君持有A房地超過6年，但非其本人或配偶、未成年子女設戶籍並居住於A房地，經核定不符合自住房地適用要件，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定應補稅額140萬元。
稅務風險提醒：戶籍設立須為本人或直系親屬
此案例顯示，房地合一稅自住優惠的戶籍設立規定相當嚴格，必須是納稅義務人本人或其配偶、未成年子女，其他親屬如兄弟姊妹等代為設籍居住，均不符合自住認定標準。國稅局特別提醒，民眾出售2016年1月1日以後取得的房地，如要適用自住房地優惠，應確實注意自住三要件，避免因誤解規定而面臨補稅風險。
諮詢管道：就近詢問或撥打免費專線
如有相關疑問，民眾可就近向所在地稅捐稽徵機關詢問，或於上班時間撥打免費服務專線0800-000321，將有專人提供服務。
重點提醒
- 適用對象：2016年1月1日以後取得房地
- 免稅額度：課稅所得400萬元以內免稅
- 優惠稅率：超過400萬元部分按10％課稅
- 關鍵要件：本人或配偶、未成年子女連續設籍居住滿6年
- 限制條件：6年內無出租營業使用、未曾適用相同優惠
- 諮詢專線：0800-000321
- 風險案例：代為設籍遭補稅140萬元
