【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】在全球城市商辦市場面臨後疫情重組、永續壓力增強與利率走高的情況下，台灣也開始出現一場「不太張揚、卻足以重塑市場結構的變化」。這場變化並非來自政府政策，也不是民間開發商推案競逐，而是由台灣最大的壽險業房東–國泰人壽悄悄引領。
國泰人壽正在推動名為「Hub新型態辦公服務」的整合式管理服務，將至少20棟樓納入平台，不少新案與既有大樓都已開始部署。Hub的本質是將商辦從「出租空間」轉為「出租服務」，並以跨大樓的共享資源與ESG數據平台作為競爭槓桿。在台灣這個商辦供給相對保守、企業高度依賴上市櫃制度的市場，國泰人壽的整合行為既像企業應對永續壓力的投降，也像房地產市場進化的自然結果。
從「租房東的空間」到「租企業後勤體系」台灣商辦的服務化轉折
國泰人壽Hub的運作方式簡潔直接，包括所有會議室、設施與商務資源可跨棟使用，並且以點數制度計價，對企業(租戶)來說，Hub提供的是一種「無須擁有硬體、即可取得服務」的辦公模型。對房東(國泰人壽)而言，則是擺脫「坪效與租金」這條零和遊戲。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示：「可預見的是，在地價過高、容積縮減且租金難以再上漲的市場，服務化是唯一能突破天花板的方式。」
老商辦為何不重建？容積減少＋營建成本上升讓活化成唯一選擇
理論上，台北大30年以上商辦需要重建；事實上，沒有業主願意這麼做。這個原因不神秘，也不浪漫，黃書衛直接點出3大原因：
(1)容積縮減極大化損失–舉例，一棟6,000坪的舊商辦改建後，因為容積率限制，可興建樓地板面積勢必縮小，在租金頂點已近的台北商辦市場，對於出租方(房東)而言，少掉的坪數難以透過更高租金補回，業主當然不願意。換個角度，承租方原本租賃權狀面積6,000坪舊商辦，扣除15％的公設，室內實際可使用面積還有5,100坪。但是，如果租賃全新的商辦大樓，同樣需要室內5,100坪的使用空間，那麼租賃的權狀面積恐怕要9,000坪以上，承租方必須多支付3,000坪租金，承租方當然也會考量。
(2)成本高到難以回本–營建成本的躍升已經讓許多開發商暫緩推案，對壽險業者而言更是成本與監管的雙重壓力。
(3)壽險資金受限，無法承受長期空置–改建意味著至少3-5年完全沒有收入，對受金管會監管的壽險公司來說，這幾乎不可行。
因此，黃舒衛強調：「台灣商辦正在出現一個微妙但清晰的趨勢–改建不是選項，活化才是主流。」Hub正是在這個背景下成為解方。
震後搬遷潮與外商需求：國泰環宇成為新的集中點
2024年0403地震後，台北敦北商圈的老舊辦公大樓情況暴露得比預期更糟糕，裂縫、石材掉落與耐震疑慮，促使外商加速搬遷。傳聞許多國際科技公司正從老舊的商辦大樓撤離，轉往國泰的「環宇大樓」，而企業租戶的移動，象徵著台灣外商辦公市場的重心正在重新對齊。
ESG數據成為企業選址核心，台灣商辦市場的隱形規範開始生效
若說台灣商辦目前最具結構性影響力的變化，那便是ESG。企業不再只要求綠電，而是要求「能源使用量的可追溯、空氣品質資料、水與廢棄物紀錄、社會面與治理面指標，甚至要求數據自動匯入ESG報告」，換言之，「企業租的是空間，也租的是永續合規」商仲專家這麼認為。
在這樣的趨勢轉變中，市場出現兩種不同供應模式，模式A：大房東一條龍提供所有ESG數據(例如國泰)，這會大幅降低企業合規成本，吸引需要跨國審查的外商。模式B：由高力、JLL等顧問替企業在租賃空間內架ESG系統，適用於非整棟管理的商辦。
黃舒衛指出，這兩種模式都揭露出同一件事，那就是「ESG數據提供能力已成為商辦競爭的生死線。」企業的永續報告交得出去，大樓才能租得出去。「商辦價格正在脫離土地價值，而開始反映企業對永續成本的貨幣化需求。」台灣商辦市場正從「高投報想像」回到「使用者真實需求」。
國泰人壽正在重寫台灣商辦的競爭邏輯
台灣商辦市場的下一個10年不會由建築形體主導，而會由以下3個元素塑造：(1)服務主導(Service-led Real Estate)–空間只是基礎，服務才是定價核心。(2)數據成為新租金(Data as Rent)–ESG、能源、碳排、治理資訊，都將與租金並列成企業付費項目。(3)舊樓不拆，而是透過服務重生(Adaptive Reuse)–在台灣，活化比重建更貼近經濟現實。
若說1990年代是台北商辦的擴張年代、2000年代是科技聚落年代、2010年代是資金推價年代，那麼2020年代將會是台灣商辦走向永續與服務化的年代。而國泰人壽的「Hub新型態辦公服務」，或許正是這場市場重組的第一個明確信號。
