【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】在利率高懸、全球資金保守的年份，台北的辦公樓市場卻走出了一條逆勢曲線。仲量聯行7月14日發布的最新數據，仲量聯行商業不動產部資深副總經理游淑芬表示，2026年上半年台北市A級辦公室的成交量達到27,833坪，較2025年同期躍升37％，其中核心商業區的表現尤其亮眼，25,737坪的半年成交量，創下近八年同期新高。
台北商辦市場逆勢升溫 稀缺供給撐起兩年新低空置率
推動這波熱潮的，並非單純的需求擴張，而是供給端罕見的稀缺性。過去一年新增辦公樓有限，使得少數具競爭力的新案成為企業搬遷的必然選擇。2025年第三季完工的「新光杭北大樓」便是最佳例證，單一專案便去化超過2,500坪，占西區與松江南京商圈合計貢獻的五成成交量。當供給稀缺遇上企業升級需求，市場的天平便自然向房東傾斜。
科技業的辦公室版圖擴張
若要問誰是這波租賃熱潮的主角，答案幾乎沒有懸念，就是「科技業」。第二季科技業在台北核心商業區的成交占比從第一季的38％躍升至55％，遠超其他產業。AI與半導體相關企業的擴張腳步，正在重塑台北的辦公樓地景，也呼應著全球科技資本對實體辦公空間的重新投入。
供給吃緊加上需求集中，核心商業區的空置率應聲下滑。第二季整體空置率季減1.3個百分點，來到5.1％，是近兩年最低點，且已連續四季下降。西區與松江南京商圈的表現最為突出，空置率單季驟降3.4個百分點至7.8％。然而，並非所有次級市場都雨露均霑，敦南商圈的空置率已連續四季攀升，屋齡較高的既有大樓正面臨新世代辦公產品的直接挑戰，租戶「用腳投票」的趨勢愈發明顯。
租金方面則呈現溫和盤整格局。核心商業區第二季平均租金為每坪每月新台幣3,283元，季增0.37％，成長動能較前期放緩，但西區與松江南京商圈租金季增達1.44％，敦北商圈租金雖季增有限，年增幅卻逼近8％，新供給完工後穩健的招租表現，正持續墊高區域租金天花板。
南港出現科技聚落效應下的雙面市場
若說核心商業區是供給稀缺下的賣方市場，南港則呈現截然不同的圖像。上半年南港商業區累計成交僅2,095坪，第二季空置率雖季減0.9個百分點至19.5％，但仍是台北辦公市場中相對疲弱的一環。科技業同樣是南港市場的主力租戶，第二季占比約五成，加上地產、建築與工程相關產業的支撐，市場去化維持穩定基調。
真正的考驗在下半年才會到來。隨著「新壽南港轉運站」完工交付，市場將新增約1.5萬坪供給，這個數字接近南港上半年成交量的七倍。大量新案能否被市場迅速吸收，將取決於企業擴張力道與整體景氣是否同步升溫。
由賣方市場走向品質競爭
展望未來，台北商辦市場的敘事正在轉折。下半年核心商業區將迎來約4.7萬坪新增供給(含自用)，包括「國泰產研大樓」及「全球人壽國泰營區」等大型專案陸續完工，預期將小幅推升空置率。仲量聯行商業不動產部資深副總經理游淑芬預估，未來五年台北市將新增約65萬坪A級辦公空間，其中近半數集中於南港區,而核心商業區則預計到2029年前保持房東與租戶議價力的相對均衡，直到2029年新增10.6萬坪供給後，市場才可能真正轉向租戶市場。
換言之，台北商辦市場正站在一個微妙的轉折點上，上半年的稀缺紅利尚未耗盡，但供給浪潮已在路上。游淑芬指出，企業選址的邏輯也正在演變，區位不再是唯一考量，建築品質、永續規格、智慧辦公與員工體驗正逐漸成為決勝關鍵。這意味著，台北的商辦競賽，即將從「地段為王」進入「品質為王」的新階段。
