【AN不動產新聞網/方暮晨/綜合報導】賴先生的父親，生前為了替家人多留一份資產，在2023年2月與建商簽下一紙房地預定買賣契約書，斥資7,000萬元，訂下A建案10樓的房屋及一個地下停車位，滿心期待著2026年底交屋、入住新家的那一天。
然而，時間並未站在他這邊。2026年1月15日，賴先生父親不幸驟然離世，距離原訂交屋日還有將近一年。
子女在辦理遺產稅申報時，卻遇上了意想不到的難題，按照國稅局提供的財產參考清單及金融遺產參考清單，父親名下竟然「查無」這戶預售屋的資料。眼看著父親生前簽約、也已陸續繳了不少房地價款的房子，居然沒有出現在官方的財產清冊上，讓繼承人一時摸不著頭緒：這筆錢，到底該不該申報遺產稅？該怎麼申報？
房子還沒蓋好，繼承的不是「房子」而是一份「權利」
國稅局解釋，這正是預售屋交易在遺產稅申報上最容易被忽略的盲點。
當被繼承人生前與建商簽約購買預售屋，卻在房屋興建完工、正式交屋之前就過世，此時他所留下的，並不是房屋和土地的所有權，因為房子根本還沒蓋好，所有權自然無從談起。他真正留下的，是一份依照契約向建商「請求履行交付完工房地」的權利，本質上屬於一種債權。
這筆權利該如何計價？國稅局說明，計算方式並非以契約總價認定，而是回推至被繼承人死亡當天，累計已經支付給建商的各期房地價款，以此金額作為這筆「債權」財產的價值，併入遺產總額申報課稅。
回到賴先生家的案例：賴先生父親與建商簽下的契約總價雖高達7,000萬元，但截至他離世當天，實際已支付給建商的各期價款，經繼承人提供契約書、繳款發票及匯款單等資料核算，合計為2,300萬元。這筆2,300萬元，才是真正應該列入遺產總額申報的「債權」金額，而不是整戶房子的市價或合約總價。
官方清單查不到，不代表可以不用申報
這起案例也凸顯了一個容易被繼承人忽略的現實：國稅局提供的財產參考清單，主要來源是各單位既有的財產登記資料，而預售屋在交屋、辦妥所有權登記之前，本來就不會出現在一般不動產的財產清冊裡，自然也就不會顯示在遺產稅財產參考清單或金融遺產參考清單上。
換句話說，「清單上沒有」不等於「不用申報」。國稅局提醒，若被繼承人生前有購買預售屋的情況，繼承人應主動向建商查詢生前已支付的房地價款明細，將這筆金額以債權方式列入遺產總額申報，才能符合規定，避免日後因漏報而遭到補稅甚至裁罰。
對於正在處理親人身後事、同時得面對遺產稅申報的家屬而言，這起案例無疑是一記提醒：清點遺產時，除了存摺、股票、不動產權狀，別忘了翻出那份可能還躺在抽屜裡、尚未交屋的預售屋合約，那也是一筆貨真價實、必須誠實申報的財產。
