【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】有些季節性的低迷是市場自我修正的正常呼吸，另一些低迷則是政策手術後的持續失血。台灣的房地產市場，眼下似乎正經歷後者。代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2026年8月燈號續處衰退的黃藍燈，綜合分數滑落至33.9分，六大構成項目呈現「二降、四平」，預售屋推案量與新成屋戶數雙雙下滑，來客組數、成交組數、議價率、待售建案數則維持原地踏步。用經濟學的語言來說，這不是需求曲線在移動，而是整條曲線正在萎縮。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，8月適逢農曆七月民俗月，加上暴雨氣候與暑假出遊分散買氣，多重利空因素匯聚，建商也普遍將主力產品保留至接下來的928檔期，導致預售與成屋供給量同步滑落。預售案總銷金額較上月驟減近90億元，單一新案總銷規模罕見超過25億元，僅新北市林口區及新竹市北區、東區的個別建案勉強站上20億元門檻。新成屋市場的處境更為艱難。單月公開戶數僅60多戶，遠低於正常單月至少百餘戶的水準；相較預售屋擁有分期付款的彈性，新成屋定價貼近中古屋、缺乏財務槓桿優勢，一旦失去話題檔期支撐，便幾乎無法自行製造買氣。
需求端的數字同樣冷淡。追蹤指標建案的每週平均來客組數已跌破10組，成交組數更低於1組，這已不是「買氣轉弱」，而是逼近統計上「無市無量」的臨界狀態。少數具備品牌與地段優勢的新案仍能維持個案買氣，但多數銷售一段時間的舊案，或坐落於二線地帶的建案，正面臨代銷團隊陣前換將、甚至小型代銷退場的淘汰賽局。
值得玩味的是議價率的表現，長期維持在一成以內的議價空間，某種程度上顛覆了教科書裡供需決定價格的基本邏輯。但這並非市場失靈，而是交易高度集中於風險相對較低的品牌建案與蛋黃地段，這些產品的開價與市場認知成交價本就相去不遠；至於缺乏買氣支撐的新興重劃區，即便降價，也難以創造出真正的成交量體。換言之，現在的市場不是「不願降價」，而是「降價也未必有用」。這對任何仰賴價格機制自我修復的市場而言，都是更棘手的訊號。
陳炳辰認為，9月雖然迎來新案傳統銷售檔期，也將召開新一輪央行理監事會議，但考量選前政策不容有失，即便屆時央行有所調整，市場也難有明顯感受；2026年僅剩最後一季，房市要在此刻枯木逢春的機率偏低，真正有意義的政策轉向，恐怕得等到選後12月的會議。
地方政府先動了，新北市為營造業「續命兩年」
當中央的貨幣政策仍在觀望，地方政府已先一步出手。新北市政府宣布，即日起針對民國2026年1月1日至12月31日期間已取得建造執照或雜項執照、且目前仍為有效之建築執照，自動增加建築期限兩年，公共工程建照同樣適用，廠商也可檢具事證向主辦機關申請展延工期。
新北市工務局長馮兆麟指出的困境相當具體：2026年第一季全台營造業空缺已達1.9萬人，營造工程總指數2026年6月較2025年12月已上漲約5.48％；缺工與原物料雙重夾擊下，建築工程進度普遍受到影響。他也坦言，央行資金管控趨嚴，導致建築物所有權買賣登記件數下降，加上人口結構高齡化、勞動力逐年減少,缺工問題只會更形嚴峻。新北市援引《新北市建築管理規則》第14條，選擇用「延長時間」而非「補貼金錢」的方式，替營造業爭取喘息空間。
兩個困境，一種政策姿態
把這兩則新聞並置閱讀，會看到一個耐人尋味的落差：一邊是市場端與地方政府都在承認「房市與營造業正陷入實質困境」，買氣枯竭、代銷退場、缺工加劇、工期延宕；另一邊，中央銀行自2024年9月啟動第七波選擇性信用管制以來，至今已滿兩年，政策基調始終維持「以觀察代替鬆綁」。根據央行公布的數據，銀行不動產放款占比長期維持在36％上下的高檔區間，本國銀行放款平均利率更創下自2009年以來的新高，利率走升與信用管制的疊加效應，正是市場人士眼中買氣持續受壓的關鍵原因。
平心而論，央行的立場也有其邏輯支撐。房市專家與部分官員的公開發言顯示，央行擔憂的是「過早釋出鬆綁訊號」可能讓市場對打炒房的預期一夕翻轉，尤其在AI供應鏈帶動台股與整體經濟表現亮眼、資金環境相對寬鬆的背景下，若信用管制鬆手，熱錢重新湧入房市的風險並非空穴來風。換言之，央行選擇的是「寧可讓市場多痛一段時間，也不願賭一次政策鬆綁後房價報復性反彈」的風險管理路徑，這在總體審慎政策的框架下，並非沒有道理。
但問題也正在於此：這套邏輯是以「防止投機性需求捲土重來」為出發點設計的煞車系統，而目前市場端反映的困境，卻更多集中在自住剛性需求受阻、營造業實質缺工與工期延宕，兩者未必是同一個問題。當新北市政府已經開始用行政手段替營造業「爭取兩年」，某種程度上等於間接承認：現行的資金與信用環境，已經對產業的基本運作造成了實質壓力，而非僅僅是投機性買盤的降溫。
9月下旬，央行即將召開理監事會議。市場的提問或許可以更精準一點：這次會議要回答的，不是「該不該打房」，而是「當初設計來抑制投機的工具，是否正在誤傷本應保護的自住與生產性需求」。答案會是什麼，且讓我們繼續觀察。
