【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】「房子我給妳，但這兩千萬房貸，誰來扛？」在律師事務所的調解室裡，阿健(化名)揉了揉太陽穴。原本一場好聚好散的離婚協議，卻因為一間信義區的起家厝，瞬間陷入僵局。
十年前結婚時，阿健收入高、信用好，為了拿到漂亮的房貸成數與利率，理所當然由他出名登記兼借款。幾年後太太退下職場當全職媽媽，如今感情走到盡頭，太太唯一的要求只有一個：「把房子過戶給我，讓我跟孩子有地方住。」
阿健想著多年情分，一口答應，甚至打算隔天就去地政事務所辦理配偶贈與。然而，資深地政士一句冷靜的提醒，瞬間澆醒了他：「阿健，產權過戶很容易，但如果沒處理貸款，你很可能會成為『淨身出戶，還得繼續幫前妻背債』的冤大頭。」
法律殘酷真相：銀行「認錢不認人」
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，許多人以為，房子過戶給誰，房貸就自動變成誰的責任。事實上，民法第867條明確規定：不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但抵押權不因此受影響。
這意味著，辦理配偶贈與時，地政事務所根本不需要貸款銀行的同意書就能直接過戶。只要每個月房貸正常扣款，銀行完全不在乎登記名字換成了誰。真正的地雷在於：產權人換了，但借款人還是你。
一旦受贈的配偶未來因故繳不出房貸，銀行的催收電話絕對是打給原借款人；若走到法拍程序且拍賣金額不足清償，銀行依舊會對原借款人強制執行扣薪、查封其他資產。而名下沒了房子的受贈配偶，在法律債務上反而能全身而退。
當太太無收入，銀行直接「Say No」
阿健的案子正是最典型的死局，太太多年沒有工作收入，當兩人向銀行申請「房貸債務人變更」時，銀行基於風險考量，直接否准了太太的承接資格。
過戶卡在半空中，該如何解套？商業思維講求「控管風險、謀定後動」，面對帶有高額房貸的不動產贈與，鄭文在表示，實務上有以下3種解法：
解法一：補強受贈人財力條件–若受贈方無穩定薪資，可由其原生家庭(如父母、兄弟姊妹)擔任「實質保證人」或「共同借款人」；若仍有差距，可先由受贈方籌措部分資金清償本金，降低貸款成數以利銀行核貸。
解法二：轉貸借新還舊，併案辦理變更–在辦理配偶贈與登記的同時，直接向另一家銀行申請轉貸，以受贈人作為新貸款人借新還舊。過戶移轉與抵押權塗銷、新設定「併案辦理」，確保產權移轉的當下，舊債務同步結清。
解法三：放棄贈與，直接「賣屋分潤」–若受贈方完全無法通過任何銀行的授信審核，最乾淨俐落的做法是直接將房屋推向市場出售。賣得價金清償剩餘房貸後，雙方再依照約定比例分配剩餘淨值，徹底斷絕未來的財務糾纏。
有人或許會想，能否在協議書上簽訂「附負擔贈與」，約定不繳房貸就撤銷贈與？實務上，一旦發生違約，要討回房子往往得歷經漫長民事訴訟，期間原借款人的聯徵信用早已被拖垮、信用破產。
婚姻可以畫下句點，但資產與負債必須算得清清楚楚。在簽下贈與契約前，先把房貸的「債務人責任」移轉確認妥當，才不會在成全對方的同時，讓自己淪為背負巨債的受害者。
