【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】週末的午後，林媽媽看著客廳裡的照片，心裡盤算著一件事。她與先生結縭數十載，名下有兩間分別在20年前與30年前買下的房子，如今孩子都已成家立業，她希望趁著現在身體還硬朗，把這兩間房一人一戶分給兩個孩子，免得將來自己百年之後，手足為了分產傷了和氣。
這個念頭很溫暖，但在台灣許多家庭裡，卻常卡在一個無形的禁忌上，那就是「預立遺囑」。總覺得談遺囑不吉利、觸霉頭，於是林媽媽和先生決定繞個路，採取自認為最聰明的「生前贈與」。兩老算盤打得很精：今年度每人的贈與稅免稅額是244萬元，如果林媽媽直接把兩間房送給孩子，肯定會超過免稅額；不如先利用「夫妻間贈與免稅」的規定，把其中一間過戶給名下無房產的林爸爸，接著夫妻倆再「一人送一間」給兩個孩子。這樣一來，贈與稅不就完美歸零了嗎？
帶著這份「完美計畫」，林爸爸走進了正業地政士聯合事務所。然而，所長鄭文在聽完後，卻替這對老夫妻捏了一把冷汗。
「贈與稅確實變0元了，但你們算過背後的『隱形稅單』嗎？」鄭文在點出了多數長輩最容易忽略的盲點。房子過戶不是只有贈與稅，背後還藏著房屋現值6％的「契稅」，以及隨持有時間水漲船高的「土地增值稅」。
更關鍵的是，夫妻間贈與土地時，土增稅只是「暫時不課徵」，而非「永久免稅」。這意味著，當林爸爸把房子轉贈給孩子時，土增稅的計算起點，依然要追溯回二、三十年前林媽媽當初買房的那一天！
地政士攤開試算表，結果讓林爸爸倒吸一口氣：這兩間老屋的土地增值稅，一間要20多萬，另一間更達70多萬，加上兩次過戶的契稅與規費，為了把贈與稅壓成零，兩老竟然得先掏出將近100萬元的現金繳稅！
「想省稅，結果卻先噴掉一百萬，這帳怎麼算都不對。」林爸爸眉頭深鎖。
轉機，就藏在「繼承」與「預立遺囑」裡。鄭文在重新檢視了林家的資產結構：這兩間房的土地公告現值與房屋評定現值加起來約800萬元，只要林媽媽名下沒有其他鉅額現金或股票，這筆遺產總額完全在遺產稅的免稅額度(目前為1,333萬元)之內，也就是說，走繼承途徑，不僅「遺產稅為0」，連龐大的「土地增值稅」和「契稅」也全部一筆勾銷！
如果擔心百年後兩個孩子為了「誰拿哪一間」起爭執，只需要林媽媽預立一份合法遺囑，白紙黑字指定好分配方式，就能在不花一毛冤枉稅的前提下，完美達成「一人一戶、家和萬事興」的心願。
還沒結束，鄭文在接著拋出了一個讓林爸爸徹底打消贈與念頭的「超級利多」，那就是「房地合一稅的世代差異。」由於林媽媽這兩間房子都是在2016年(房地合一稅上路)之前取得的，在稅法上屬於「舊制」。
■若現在生前贈與：孩子取得的時間點落在2016年之後，未來孩子若想賣房換屋，將適用「房地合一稅新制」，獲利最高可能被課徵15％至45％的重稅。
■若未來透過繼承：稅法允許繼承人沿用被繼承人的取得時間點，也就是維持「舊制」，未來出售僅需繳納相對低廉的財產交易所得稅。
「一念之差，生前贈與與預立遺囑的稅賦差距，瞬間拉大到數百萬元。」走出事務所時，林爸爸手裡沒有辦過戶的申請書，心裡卻踏實了許多。他明白，接下來最關鍵的任務，不是跑地政機關，而是回家好好泡壺茶，用這份「省下數百萬」的實質利多，溫柔地說服太太打破傳統禁忌，為全家人寫下這份最有溫度的資產傳承規劃。
正業地政士聯合事務所給長輩與子女的「分產節稅」3個關鍵提醒
(1)別為省贈與稅，賠上土增稅：老屋持有時間長，累積的土地增值稅往往比贈與稅更驚人。透過「繼承」移轉不動產，免徵土地增值稅與契稅，是合法節稅的最大優勢。
(2)2016年前取得的老屋，千萬別輕易贈與：2016年是房地合一稅的分水嶺。父母在2016年前買的房子，留待繼承可適用舊制，能幫下一代在未來售屋時省下數十萬甚至數百萬元的稅金。
(3)用「理財規劃」取代「忌諱」：預立遺囑不是觸霉頭，而是避免子女日後對簿公堂的「親情保單」。從幫孩子省下百萬稅金的角度切入溝通，往往能大幅降低長輩對立遺囑的排斥感。
