【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】台北市租賃住宅服務商業同業公會(以下簡稱台北租服公會)2024年12月24日舉辦年終記者會，宣布公會協助內政部「社宅包租代管」8萬戶目標已超額完成，同時，國土署「長者換居」專案首例也已達成。另外，針對近日社會關注的「租金實價登錄」，理事長陳柏勳直言，「政府以善意誘導取代強制登入，目前已初見成效，而強迫實價登錄，恐造成租金成本轉嫁潮，公會立場與政府一致，不樂見此事發生。」
台北租服公會為成員共340家民間租賃業者及NGO(非營利組織)所組成，成立宗旨為結合民間力量，得以發揮團隊精神，促進「包租代管業」提升經營層次，協助社宅及包租代管等相關政令推行，並維護業界共同之利益及矯正弊害促進業界繁榮，達到完善租賃住宅市場健全發展之目標。
社宅包租代管8萬戶達成 多稅優惠及補助是關鍵
陳柏勳表示，前總統蔡英文所執行的8年20萬戶社宅政策，其中的8萬戶社宅包租代管，社宅包租代管計畫，主要是為了讓民眾有社宅的多元選擇，政府自2019年啟動試辦計畫，迄今已進入4.1版，在台北租服公會協助下，2024年11月有效契約數達8萬1,018戶，而且有73％房東與租客保持長期且穩定租賃關係。
他說明，社宅包租代管計畫，提供「房屋稅、地價稅及租金所得稅」等3稅減免，每屋每年針對「修繕補助、公證費、居家安全相關保險費」還有新台幣1萬元補助，並提供3年免費租賃管理服務，每月租金收入還享1萬5,000元免稅額，房屋稅及地價稅比照自住稅率。眾多的優惠稅率及補助，不僅善誘房東合法報稅，亦大幅提升社宅包租代管達成率。
國土署「長者換居」公會版首例完成！老伯免再承受爬樓梯之苦
因應台灣老人、老屋的雙老問題，國土署提出的「長者換居」公會版，公會也在今年度完成首案，陳柏勳說明，不少長輩因年邁而行動不便，但又居住在無電梯的老公寓中，導致大幅降低出門機會，透過公會協助「長者換居」，讓長輩重拾正常生活。
他指出，公會目前已有成功首案，幫助一位老伯協助找到「有電梯」的物件，再幫老伯原本的房子出租，達到降低租屋成本的目的，老伯入住後，現在過得相當開心，不僅不用再懼怕爬樓梯之苦，也可以輕鬆倒垃圾、與鄰居交流，獲得舒適的退休生活。
台北租服公會七大因素不支持「租金全面實價登錄」
對於近期坊間提出的「強制全面租金實價登錄」，陳柏勳表示，公會就實務經驗上，強制登錄的做法，恐造成社會對立與不安，公會不樂見這樣的政策施行，共有七大因素如下：
一、「租約變動性高難掌握」，房屋租賃是私權行為、租賃契約非以書面及登記為必要，且租賃契約具期間短、變動頻繁特性，轉租、解約及變更契約等行為難以掌握。
二、「行政及社會成本過高」，全面租賃實價登錄將耗費大量行政及社會成本，然而因私契難以確實掌握，恐難達成預期政策成效。
三、「製造房東與房客對立」，強迫性實價登錄，是必要透過檢舉機制達成，但如此一來恐致租賃雙方關係緊張，不利租賃關係穩定，反而容易造成房東影響房客權益。
四、「稅負成本轉嫁」，全面租賃實價登錄後，房東恐轉嫁稅負成本，導致租金上漲；另外，房東出租意願亦有可能因此降低，影響租屋市場供給。
五、「年邁房東申報不易」，許多房東年事已高，不熟悉申報流程，恐衍生大量裁罰，進而產生許多誤會或對立，如果房東透過委託代理申報，亦會衍生額外費用，最終也有可能轉嫁至租金之上。
六、「實登造假的可能」，不動產租約與買賣契約本質上有極大差異，租約通常金額不高、租期不長，有心人士如果透過實登造假，影響區域租金行情，反而不利租屋市場正常發展。
七、「讓租屋回歸自由市場」，不動產仲介經紀業、租賃住宅包租業，也應該全面不用登錄，讓租屋回歸自由市場。
「租屋網站＋政府掌握資料」替代強迫性政策讓社會更和諧
陳柏勳表示，坊間目前所提出的「租金實價登錄」目的，主要是為了作為租金參考資訊，但實務面上，卻不利於台灣社會和諧發展，事實上，租客只要透過網路租屋平台尋找相關物件，比較相關行情，並參考政府定期公布所掌握的市場實際租金統計資訊，租客同樣能達到租金評估目的。
他進一步指出，目前政府透過租賃實價登錄、租賃住宅服務業包租代管資訊提供，以及租金補貼，已逐步掌握大量市場租賃資訊，內政部今年8月更先後公布大專院校周邊、全國各行政區不同租屋型態的租金統計資料，讓民眾更容易瞭解市場租金行情，租屋市場已逐步透明中。
包租代管業健全亦有助於租金透明化
陳柏勳還提到，事實上，政府早已戮力於租屋資訊透明化，針對房仲業者，101年已規定租賃仲介案件應實價登錄，近年在租賃條例立法與修法時，規定租賃住宅服務業應提供租賃案件資訊，並要求包租業轉租案件應辦理實價登錄，所以透明化動作從未停止，而是循序漸進中。
最後，他預估，隨著包租代管產業持續發展，配合政府社會住宅包租代管計畫、租金補貼等政策推動，勢必會有越來越多房東加入包租代管或成為公益出租人的行列，在兼顧「維護租屋市場安定」的原則下，「租屋市場資訊」也將越來越透明。
