【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】總統賴清德提出8年興辦13萬戶社會住宅，但上任一年半，下一階段計畫仍未核定。立委牛煦庭16日與OURs都市改革組織、崔媽媽基金會及社會住宅推動聯盟召開記者會，直指關鍵問題不在口號，而在制度，「TOD如果只剩下財政工具，社宅永遠蓋不夠」。
牛煦庭指出，行政院長卓榮泰已坦言社宅用地難找、預算有限，希望用「多元方式」推動，但實務上仍卡關。他強調，地方政府財政吃緊，在現行制度下，TOD與捷運聯開案常被拿來平衡財政，而非優先投入居住正義，這其實是在「考驗人性」。
目前台北、新北、桃園、高雄都已實施TOD容積放寬政策，台中也預計2026年上路。不過，多數縣市把「增額容積」當成收代金的工具，卻未要求回饋社會住宅，結果公共容積成了推升房價的利器，居住政策反而缺席。
牛煦庭指出，國際城市如紐約、倫敦、首爾，TOD都明確要求一定比例的可負擔住宅，但台灣卻反其道而行，與政府宣稱的「多元取得社宅」明顯矛盾。
更受批評的是捷運聯合開發。聯開案享有大量容積紅利，政府分回的住宅，卻多數選擇出售換現金。台北市聯開宅曾短暫轉為出租，如今又回到出售模式；新北市多項聯開案也規畫全數出售。牛煦庭質疑，「一邊喊蓋社宅，一邊賣聯開宅，說得過去嗎？」
他指出，問題根源在《大眾捷運法》長期以「盈餘最大化」為目標，讓聯開淪為不動產操作工具，卻忽略當前嚴重的居住問題。
地方政府常以「財政壓力」回應質疑，但在中央統籌分配稅款大幅增加後，這個理由已難成立。牛煦庭認為，真正的問題是中央部會各做各的，交通建設與住宅政策沒有整合，才讓TOD的公共利益被稀釋。
對此，民團與立委提出兩大訴求：第一，內政部應修訂都市計畫相關規定，明定TOD增額容積必須有固定比例作為長期租賃住宅或社會住宅；第二，交通部應修法要求捷運聯開分回的房地，優先作為社宅或出租住宅，而非全面出售。
牛煦庭強調，財政不該再成為藉口，制度改革才是解方。若TOD能真正連結住宅政策，不僅能成為社宅穩定來源，也能讓軌道建設的公共效益回饋市民，創造交通、居住與城市發展的三贏。否則，房價推升與居住排擠，終將成為全民付出的代價。
內政部表示，目前中央推動社會住宅採多元興辦方式並偕同跨部會及民間合作力量，包括擴大盤點國公有土地與縣市政府整體開發案件、運用捷運站增額容積、公辦都更分回及擴大民間參與包租代管等方式提供社會住宅，及配合法規精進等措施，推動安穩居住及永續發展的公共支持體系。此外，交通部2025年7月3日已完成「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」修正，相關土地取得評估及土地開發部分，增額容積回饋應納入社會住宅規劃辦理事項。
內政部另表示，有關租賃條例修法的核心精神，在於拉長租期、保障好房客居住穩定，避免遭不當驅離；目前已透過座談會、公聽會跟各界團體溝通及蒐集意見，並審慎納入防範不良房客及房東之退場機制，力求在保障權益與維持市場秩序之間，取得穩健平衡。
內政部表示，台灣正面臨人口結構變化、社會生活形式調整及氣候變遷加劇等挑戰，住宅政策必須同步調整方向，從減碳、節能與土地有效利用著手，降低大規模開發對環境的衝擊。過往，社會住宅向來以50年為規劃週期，隨著產業發展版圖由北向南快速變動，既有單一模式已難全面回應實際需求；賴總統也多次強調，台灣發展應兼顧區域平衡，住宅政策必須更有彈性。因此，政府將善用全國91萬餘戶空餘屋，透過包租代管機制，搭配稅賦優惠及強化房地合一稅等持有稅制度，引導閒置住宅釋出作為社會住宅來源。另推動中的老宅延壽方案就是要解決人屋雙老問題，透過適當修繕，執行室內外居住安全與無障礙空間品質優化等工程，以提供民眾所需之照顧支持，讓老屋重新活化，成為長者安心住、年輕人也住得下的安心住宅，還可避免大量興建所帶來的成本與環境負擔，讓居住政策能與永續目標同行。
