【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】放眼2026年，台灣不動產市場的敘事，將不再只是景氣循環的延伸，而是被科技、貿易與政策三股力量共同塑形。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，全球AI熱潮尚未退燒，在外銷訂單持續挹注下，主計處預估台灣2026年經濟成長率可達3.54％。在此背景下，黃瑞楠明確點出：2026商用不動產市場預料將延續2025年的基調「穩健，但高度分化。」
出口導向的半導體與電子零組件產業，仍是推動需求的核心引擎。隨著產能持續在地化，科技業對不動產的評估標準愈發務實而嚴苛，產業群聚、建物規格與電力供給，已成為選址的必要條件。新竹與台南的科學園區及其周邊產業園區，因具備成熟供應鏈與基礎設施，被視為科技業拓點的首選。
然而，投資市場的熱度並未同步升溫。由於市區商用不動產的投報率遲遲未見改善，在資金成本考量下，投資型買方態度保守，自用型需求仍是撐盤主力。成交能否發生，關鍵往往回到賣方是否願意調整價格。至於保險業，2025年投資動能相對低迷，但這股被壓抑的資金，可能在2026年找到出口。隨著電商與科技業對現代化倉儲與物流服務的需求上升，具備穩定租金收益、且長期前景明確的大型物流中心與倉庫，正成為保險資金重新評估的標的。
若要理解2026年的不動產走向，黃瑞楠認為，必須同時盯緊3個變數：(1)台美貿易談判、(2)九合一地方大選、(3)央行利率與放款集中度政策。
黃瑞楠表示，首先是台美貿易談判。2025年12月，美國已公布與韓國的貿易安排，台美談判被市場形容為「接近尾聲」。焦點不僅在是否降關稅，而在於台灣能否取得與主要競爭對手相當的條件。對半導體而言，關稅衝擊已不如外界原先想像嚴重，原因在於台灣在先進製程具備定價權與供應主導力，成本可在供應鏈內部分攤；真正承壓的，反而是金屬、工具機等傳統產業，因價格敏感、議價能力有限，轉嫁空間受限。若談判結果有利，將直接支撐出口競爭力，並進一步穩定廠房、辦公室乃至住宅需求。反之，若資金與產能外移過快，勢將衝擊本地工業不動產與就業結構。換言之，這場談判關乎的，不只是關稅，而是資本配置與產業地理的重新排序。
第二個變數來自政治。2026年11月登場的九合一選舉，勢必牽動政策走向。在選票壓力下，不排除出現與不動產相關的政策調整，包括央行管制態度可能趨於溫和，對建商的緊縮措施亦有鬆動空間，以回應選民與產業界的期待。
第三，亦是市場最為關注的，是央行的金融政策。即便美國降息、台灣跟進，對個人購屋負擔的實質影響有限，基準利率約2.5％，小幅下調難以改變決策。黃瑞楠強調「真正的關鍵，在於選擇性信用管制與不動產放款集中度。」目前金融機構不動產放款集中度約36.6％，高於央行設定的36％上限，監理壓力未解。市場更在意的是，央行是否願意放寬這道閘門。若集中度限制鬆動，建商融資將更順暢，開發案可望加速，辦公室與商用不動產的企業融資環境亦將改善。相較於利率「幾碼」的調整，這才是左右市場資金流向的真正槓桿。
回到市場本身，黃瑞楠說：「2026年商用不動產的焦點，仍將以工業不動產與廠辦為核心。」工業不動產需求高度集中於桃園、新竹與台南，桃園結合傳統製造與科技產業，並具交通與物流優勢；新竹與台南則深度連結半導體的晶圓製造與上下游供應鏈。這些區域的土地與廠房價格，較有機會受AI投資與出口復甦支撐。
廠辦市場則以台北、新北為重心，主要服務科技業及中小型研發、設計公司。在商辦領域，台北市仍是主戰場，新供給陸續釋出後，租賃市場將面臨考驗：當可出租面積放大，租金是否仍能上行，將取決於企業實際需求。對部分企業而言，在房東讓利、租金調整的環境下，「租賃優於購置」，或許成為更具彈性的選擇。
整體而言，黃瑞楠預測，2026年的台灣不動產市場，不太可能出現單邊狂熱。它更像是一場精細的篩選，資金、政策與產業趨勢交會之處，仍有機會；而缺乏產業支撐與政策順風的標的，則將面臨現實的重估。
