【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】當台股在牛市行情中屢創新高，資金瘋狂湧入股市之際，台灣的不動產投資市場卻正在經歷一場結構性的洗牌，熱錢不再均勻地流向土地與建案，而是精準地流進了竹科、南科的廠房裡。
世邦魏理仕(CBRE)台灣於7月7日舉行年中媒體記者會，攤開的數字揭示了一個鮮明的對比：2026年上半年，全台大型土地及商用不動產成交總額達新台幣2，188億元，年增41％，看似一片榮景；但拆解數字後會發現，這股熱潮幾乎全數由商用不動產撐起，土地市場依舊冷清，上半年建商購地金額僅436億元，較2025年同期倒退28％。
建商觀望依舊，AI浪潮卻讓廠房賣到缺貨
多數建商並非看不到機會。2026年3月央行鬆綁第二戶購屋貸款限制後，部分縣市房價確實出現落底回升的訊號，原本應該是建商重新進場的時機。但購地貸款限制未鬆動，加上整體房市買氣仍偏弱，讓多數建商選擇按兵不動，寧可再等一等。
相對地，商用不動產市場卻是另一個世界。上半年全台商用不動產投資總額來到新台幣1，266億元，年增高達92％，而真正的主角是廠房與物流，這個類別上半年交易金額年增279％，衝上968億元，不僅是市場最熱的一塊拼圖，更已經超越2025年全年的交易總量。
背後的推手，是AI浪潮持續延燒下，國際大廠對台灣資通訊產品的需求有增無減，逼得供應鏈業者不得不加快擴廠腳步。買廠房，已經不是選擇題，而是生存題。
世邦魏理仕資本市場部資深董事江晁瑄觀察到，這股需求正在改寫台灣的產業地理:「在科技業聚集效應的推動下，北中南各大科學園區成為交易熱區，園區內廠房交易佔了2026年整體商用不動產成交額近五成。」她進一步指出，上半年前十大商用不動產交易中，有六筆就發生在科學園區內，美光在竹科銅鑼園區買下力積電廠房，日月光投控集團則分別在南科與竹科竹南園區一口氣購入五座廠房。這些不是零星的投資決策，而是半導體巨頭們對台灣供應鏈地位的集體下注。
台股搶走收益型買盤，自用需求扛起下半年
世邦魏理仕總經理林敬超表示，台灣商用不動產市場於2024~2025創歷史新高，預估2026年上半年動能強勁，市場將再次創下歷史新高。此波熱潮主要由AI供應鏈的需求驅動。他指出，台灣在全球AI供應鏈中處於核心地位，相關業者訂單滿載，急需擴廠。科技業者從過去的「獵地獵樓」轉向「獵廠」，導致廠房交易激增。僅2026年上半年，一家大型科技公司就斥資近400億台幣購買廠房，此為歷史罕見，工業地產預計將在未來數年持續引領商用不動產市場。
台灣2025年的GDP成長率達到8.6％，預計2026年將再創新高。國外主管對台灣如此強勁的經濟成長感到不可思議。儘管科技業者的廠房需求巨大，但市場上合格的供給嚴重不足。現有廠房多為倉儲或物流用途，難以符合半導體等高科技產業的需求，改建曠日費時。市場呈現嚴重的供不應求趨勢，且問題持續擴大。部分開發商開始重新評估將土地規劃場辦或廠房出售給科技業者。「CBRE截至2026年上半年，已達成全年業績目標，此為歷史少見的佳績。」林敬超說，「預期至2026年底，商用不動產市場將持續出現重大的交易案件。」
林敬超認為，下半年工業地產仍將是商用不動產市場的交易主軸，半導體及相關供應鏈業者會持續積極尋找合適標的。但另一個值得玩味的現象是，台股報酬率飆升，正在悄悄改變不動產市場的資金結構。
「整體不動產市場相形失色，投資人對於購買收益型不動產的意願偏低，預料中短期內商用不動產交易動能仍將高度仰賴自用需求。」林敬超這句話，某種程度點出了台灣資金去向的微妙轉移，當股市報酬更誘人，收租型的商用不動產投資人自然按兵不動，市場只剩下「非買不可」的自用型買家撐盤。
至於土地市場，林敬超預期，在央行未進一步放寬信用管制之前，多數建商仍會維持保守購地策略，但上市櫃建商對六都及新竹精華區土地的關注不會停止，預估全年土地市場交易量將較2025年小幅回升。
台北辦公室去化創新高，空置率連兩季下降
若說廠房是2026年上半年的主角，台北辦公室市場則悄悄交出了一張優等生成績單。第二季台北市中心優質辦公室總淨去化量達9,154坪，寫下近一年單季新高。隨著近兩年落成的新大樓進駐率逐步墊高，加上企業獲利穩健、擴張與升級需求同步湧現，市場去化力道明顯轉強。
更關鍵的是，上半年台北市中心沒有新大樓落成，供給真空加上搬遷潮活絡，讓A辦與B辦空置率連兩季下滑，整體優質辦公室平均空置率從2025年底的8.1％，降至2026年第二季的6.7％。
租金也隨之走揚。第二季台北市中心A辦、B辦平均租金分別為每坪3,118元、1,967元，較上季各成長0.5％、0.7％。世邦魏理仕分析，逾八成搬遷交易集中在屋齡較低、租金高於行情的大樓，是拉抬平均租金的主因。而A辦、B辦租金差距擴大至59％後，部分租戶反而因搬遷成本考量選擇原地續約，這將成為未來幾季B辦租金與空置表現的一大支撐。
四棟新大樓年底報到，空置率仍將溫和上升
2026年底前，台北市中心將迎來四棟新大樓完工，合計新增約2.1萬坪可租賃面積。這波供給是否會打亂目前的去化步調？
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶給出相對樂觀的判斷:「有鑑於下半年新增供給量體對全體市場衝擊有限，且部分興建中大樓預租情況良好，加上特定大樓房東預留自用之面積可能提高，預測2026年底平均空置率僅將小幅升至7.4％。」
租金走勢方面，李嘉玶認為企業對辦公室升級的興趣仍然濃厚，願意持續調高對優質商辦空間的租金認知;而居高不下的營建成本，也讓新建大樓房東在租金談判上更為堅持，議價空間有限。她預估，2026年全年台北市中心A辦平均租金年增率將達1.1％。
從廠房到辦公室，這半年的台灣不動產市場正勾勒出一幅清晰的圖像:當股市與科技業的榮景同時發生，資金不再雨露均霑地流向每一種資產，而是精準地追逐著半導體供應鏈的擴張腳步，以及企業升級辦公環境的剛性需求，至於土地市場，恐怕還得再等一等央行鬆手的那一天。
