【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】內政部統計顯示，台灣住宅平均每戶人口已跌破3人、來到2.89人，家庭結構的縮小，正在悄悄改寫房市的遊戲規則。過去，「房數」是丈量一間房子價值的黃金標準；但當小家庭、頂客族與換屋族逐漸成為市場主力，愈來愈多購屋者開始追問一個更本質的問題：客廳夠不夠開闊？動線順不順？公共空間是不是真的被用上，而不只是拿來充坪數？當「房數思維」逐漸讓位給「生活思維」，一套被稱為「減房哲學」的住宅邏輯，正在市場上悄悄發酵，而在桃園青埔，這套哲學正被推向一個過去很少人敢碰的領域：百坪豪宅。
從66坪到92坪，京懋把「減房」一路做進豪宅市場
在住宅市場，「減房」聽起來像是妥協，但京懋建設多年來反其道而行，把它做成了一套完整的產品策略。從83坪的《京懋頤和》、66坪的《京懋泰閤》,到37坪《京懋有方》主打的「究是2房」，京懋在不同坪數區間，一次次示範同一個邏輯：房間數可以少，但生活尺度不能小。公設不是拿來塞更多隔間，而是重新分配給客廳、餐廚與主臥這些真正被每天使用的空間，讓一個家的呼吸感被留下來。
這套邏輯，如今被搬進了京懋在青埔的最新代表作《京懋敦和》，而且是難度更高的百坪等級。
92坪只做大2房，執行長范秉豐：這是重新定義百坪住宅的比例題
市場對百坪住宅的既定印象，幾乎等同於「多房數、大家庭」。但《京懋敦和》反其道而行，92坪的產品只規劃兩房，把絕大部分坪效留給公領域。約17米面寬正對老街溪水岸景觀，搭配10米大面景觀窗，把天光與綠意直接引進室內；中島尺度拉大到約2米7，讓客廳與餐廚連成一氣，聚會、待客、日常互動不再被隔間打斷；玄關拉出2.5米的緩衝尺度，主臥則以花園式SPA衛浴規格處理，讓「回家」這件事變成一場從容的節奏轉換,而不是打開門就直接跌進生活。
京懋建築執行長范秉豐長期經營個人粉絲頁「跟著執行長逛飯店」，走訪全球上百間精品酒店，他坦言，飯店旅行的觀察是京懋作品設計靈感的重要來源。他曾提到，京都與台中谷關的虹夕諾雅度假村，啟發了他「先思考環境、再設計建築」的規劃順序；而米蘭寶格麗酒店以植物園包覆建築、營造「城市綠洲」的手法，也被他轉化進京懋多個作品的公設規劃邏輯裡。《京懋敦和》的中庭，便捨棄大面積硬鋪地，改以全面綠覆搭配三座主題涼亭、水道與登高樹屋串聯，讓公共空間本身成為一段可漫步、可停留的景致，而非單純的動線通道。
范秉豐對「房數」的看法，也呼應了京懋一貫的產品哲學，與其急著把坪數塞滿房間，他更在意的是空間有沒有被用在對的地方。這樣的思路，讓《京懋敦和》在青埔一片強調房數與總價的市場中，走出一條差異化的路線。
老街溪第一排、88戶低密度，稀缺基地條件難以複製
《京懋敦和》基地位於青埔特區致善路一段與致維街口，三面臨路，基地面積約2129坪，正對老街溪水岸第一排。全案僅規劃88戶，棟距拉開到180至250米，搭配偏低的建蔽率與大尺度退縮，讓河岸綠意、自然採光與居住隱私三者達到平衡，這在寸土寸金的青埔重劃區內，是相當罕見的產品條件。
隨著青埔高鐵特區機能日趨成熟，加上鄰近的桃園市立美術館陸續啟用，這個過去以交通樞紐身分被認識的區域，正逐步長出文化與休閒的新面貌。而水岸第一排搭配低密度規劃的稀缺基地條件，也讓《京懋敦和》在區域房市中，具備了難以被後進案量複製的長期價值。
當房市從「比房數」走向「比生活」
從66坪的換屋宅到92坪的豪宅產品，京懋建設用一系列作品證明「減房哲學」不只是小坪數住宅的權宜之計，而是一套可以貫穿不同產品線的核心價值觀。京懋執行長范秉豐與他的團隊透過《京懋敦和》，把這套哲學帶進了對房數執念最深的百坪豪宅市場，當愈來愈多購屋者開始用「生活品質」而非「房間數量」來衡量一間房子的價值，這或許正是台灣住宅市場下一階段的縮影。
