【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】當AI與半導體供應鏈的擴產熱潮，從工廠一路延燒到辦公大樓，台灣商業不動產的投資人也跟著轉趨樂觀。
政治大學地政系林左裕教授團隊與台灣不動產投資協會(CCIM)，於2026年9月公布第三季「商業不動產投資信心指數」(ICI)。總平均為105.71點，比上一季的104.47點增加1.24點，仍落在100以上的「偏向樂觀」區間。不過，這份樂觀並不均勻。
辦公室、總體經濟領跑，店面墊底
ICI由四項指標組成，三項站上100點：
■總體經濟環境：118.57點，較上季上升3.29點，為四項最高。
■辦公室：117.86點，上升4.53點，漲幅最大。
■土地開發：107.14點，下滑2.12點。
■店面：79.29點，下滑0.71點，連續成為信心最低的一項。
未納入總指數的「旅館」，本季為91.07點，比上季少了6.15點，落在偏保守的一端。
三大都會區：北部降溫，中部逆勢
土地開發信心出現區域分化，只有中部上揚：
■北部：112.86點，下降8.25點，但仍是三大都會區最高。
■中部：105.71點，上升4.6點。
■南部：102.86點，下降2.7點。
林左裕分析，開發型投資的信心高低，與捷運規劃及產業投資落點密切相關。短期(三個月)信心為105.60點，長期(一年)為106.19點，分別上升1.5點與2點。兩者差距不大，顯示CCIM會員對未來的看法一致偏正向。
央行利率、限貸鬆綁，「打炒房」最嚴階段已過？
林左裕指出，信心回升除了半導體出口暢旺，也與貨幣政策有關。央行重貼現率維持2％，已連續10次不調整；第二戶購屋貸款成數上限也從六成放寬到七成。從資金成本到限貸令，他認為政府「打炒房」最嚴厲的階段已經過去。
國際面也有利多，美國9月製造業與服務業綜合PMI升至58.4，創近五年新高，預期將持續帶動全球經濟擴張。
但他也提醒隱憂。台灣生產者物價指數(PPI)上月年增16.75％，目前靠政府補貼，才沒有傳導到消費者物價(CPI)。在美、伊波斯灣戰事平息之前，油價帶來的升息壓力，仍可能左右投資人的信心。
出口創高、GDP上修，需求外溢到不動產
CCIM理事長謝昆峯表示，AI基礎建設與先進製程紅利交織，第三季台灣經濟呈現強勁擴張。全球雲端服務業者(CSP)大舉增加資本支出，行政院主計總處已將2026年GDP成長率預測上修至11.05％，創39年來新高。
外銷方面，台灣在高效能運算晶片居關鍵地位，8月單月出口達824億美元，刷新紀錄。物價方面，在政府調控油電價格下，全年CPI年增率預估約2.07％，壓力尚在可承受範圍。
這股動能也落在實體空間上，半導體業者擴充先進製程與封裝產能，帶動科學園區與高規格廠辦需求；科技大廠擴建研發總部，也讓精華區辦公室空置率逼近新低。
資金盯上「穩定現金流」，壽險業回來了
CCIM副理事長、世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學引用研究數據：2026年前八個月，全台大型不動產投資總額達2,948億元，年增50％。其中商用不動產成交額暴增91％，達1,874億元；廠房交易金額達1,394億元。自用型買方是主力，占商用不動產成交量的82％。
9月的兩筆指標交易，則顯示壽險資金回到市場：
■凱基人壽以206億元，買下潤泰玉成廣場。
■南山人壽以51.68億元，買下竹北昌益科技產發園區大樓。
施甫學認為，擁有優質承租人、能提供穩定現金流的辦公室、廠辦與物流不動產，未來將是壽險資金競逐的核心。
辦公室：需求往「好空間」集中
信義全球資產副總經理歐人彰觀察，儘管新供給增加，企業租賃需求並未轉弱，反而更集中在高規格、交通便利、有利招募人才的辦公環境。台北主要商圈租金仍緩步上行，與ICI辦公室信心回升至117.86點互相呼應。
他同時提醒，未來並非所有辦公室都會漲價，產品分化將更明顯。A級辦公、科技聚落，以及有穩定企業租戶的資產，才是租戶與長期資金共同追逐的標的。
店面、旅館，指數保守，個案卻亮眼
瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶指出，店面與旅館的信心指數雖然保守，市場上「個案表現」與「分眾深化」的趨勢卻愈來愈清楚。
街邊店方面，西門町與中山南京商圈最為亮眼：
■昆明街「愛迪達」等3棟透天厝，以4.2億元成交(土地面積84坪)。
■武昌街「西門in89豪華影城」整棟，以19.8億元成交(土地面積340.6坪)。
■赤峰街店面租金漲幅倍增。
旅館市場也不冷清。台中西屯威尼斯汽車旅館以近24億元，售予寶佳集團旗下建設公司。晶華、雲品、煙波、天成等本土飯店集團，持續以「經營管理輸出」與「共同開發」的輕資產模式擴張。
國際品牌方面，萬豪酒店與台中業者精英開發合作，將在南投日月潭引進台灣首家「AC歐軒酒店」，預計總投資逾30億元，規劃興建5棟建物，涵蓋度假、商務、家庭與親子等旅宿型態。
