【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】戴德梁行2026年10月7日發布2026年第三季商用不動產市場統計，單季交易金額達新台幣1,058億元，創歷年單季新高。累計前三季交易金額約2,645億元，已達2025年全年1,586億元的約1.7倍。科技業擴產仍為本季主要動能，自用型交易占本季交易金額七成，廣達電腦、欣興電子及日月光等業者持續購置廠房；凱基人壽則以206億元購入以輝達為主要租戶的潤泰南港玉成廣場辦公大樓，為本季最大宗交易。前五大交易合計約624億元，占本季交易金額近六成，科技業自用購廠與大型投資案件共同推升交易量至歷史新高。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示：「2026年前三季，AI相關產業購置商用不動產的金額已達1,794億元，占整體交易近七成，持續為市場主要成長動能。」從半導體、AI伺服器到相關零組件，供應鏈企業持續取得廠房，因應訂單及產能擴充需求。另一方面，2026年前三季壽險業購置商用不動產的金額達356億元，也高於2025年全年56億元。其中，凱基人壽購入由輝達承租的辦公大樓，顯示大型科技企業承租、具穩定租金收益的資產，仍能吸引壽險資金進場。
AI產業擴產與壽險投資帶動商用不動產交易成長
展望後市，科技業自用需求仍為商用不動產市場的主要支撐。若美國大型雲端服務供應商持續投入AI基礎建設，並帶動台灣供應鏈訂單成長，企業擴產及購置廠房的需求可望延續。投資市場方面，租戶條件及租金收益穩定性，仍將是壽險業評估不動產投資的重要考量。
土地自用買盤日增 建商改拼公辦都更
2026年第三季土地交易延續第二季的戲碼，在缺乏公有土地標售的基本盤之下，民間企業自行議價的交易力道持續疲軟，僅繳出為256億元的成績，也讓前三季的總交易量仍無法突破千億大關，全年度土地交易則恐跌破1768億的五年均量。戴德梁行指出，工業土地在第三季以133億元佔了過半的交易量，其中包括文曄科技、宏泰電子、鴻海在內等產業囊括了過半的自用型買盤，也凸顯出建商現階段對於住商類土地投資的意興闌珊。
楊長達分析，土地市場一向是以建商及壽險業為主要投資買盤，著眼於興建房地銷售或出租收益，過往為了建構企業總部及廠房的自用型購地佔土地交易的比重並不高。但近幾年隨著央行的及金管會對於投資性購地實施的各項禁限令，政府將資金導向股市的結果，土地的投資及自用買盤逐漸產生結構性的變化。相較於2025年自用型購地約佔全年度交易量的16％，但2026年前三季的自用型購地佔比則已高達27％，且絕大部分為產業購置工業土地。
戴德梁行指出，由於AI相關產業的建廠已瓜分了多數的勞動力，建商現階段購地除了需評估政策、資金及物價等因素以外，還需要多考量一項，就是工班的延續性。許多建商就算看上了區位、資金都符合投資效益的土地，一旦評估營建工班無法順暢銜接各期工程，仍會選擇放棄該土地。戴德梁行進一步表示，上市櫃建商仍須面對年度的業績課題，因此有更多建商轉向公辦都更及合建。以往競標公辦都更案件的投標團隊頂多二、三組，2026年則有幾個公辦都更案的競標團隊高達五組以上，競爭的激勵程度可見一斑。
台北A級辦公租金持穩 近三年新大樓招租面積已進駐約六成
第三季台北市A級辦公大樓市場未有新增供給，部分企業搬遷後釋出原承租空間，而本季新進駐與擴租面積未能完全抵銷釋出量，使全市平均空置率微升至7.3％，較上季增加0.1個百分點。平均租金維持每坪每月2,860元，與上季持平，其中信義區以3,490元居各商圈之首，西區以2,750元次之，整體市場尚未出現明顯租金下修壓力。
戴德梁行協理李易璇表示：「近三年新A級辦公大樓對外招租面積約88,000坪，目前已有超過50,000坪正式進駐，約占六成，顯示企業搬遷及升級需求持續吸收新供給。」自富邦A25啟用以來，台北市共有10棟新A級辦公大樓進場，扣除企業自用總部後，這批新大樓的進駐面積持續增加。新大樓成交租金約為每坪每月3,300至4,000元，高於全市平均水準，也是近年平均租金上揚的因素之一。部分租戶已完成簽約但尚未進駐，相關面積尚未計入本季去化統計，後續進駐可望進一步提高這批新大樓的出租率。
近三年新A級辦公大樓招租面積已進駐約六成
李易璇指出，前三季全市累計淨去化面積約15,000坪。第四季預計有全球人壽總部大樓及台北大學建國校區產業研發中心完工，兩棟大樓面積合計約27,100坪，其中全球人壽總部有相當部分由企業自用。考量已簽約租戶陸續進駐，以及新完工大樓的企業自用需求，預期全年淨去化面積可望達約25,000坪，接近或略高於2025年水準。李易璇表示，依目前開發時程，2028年預計迎來新供給高峰，新增招租空間能否延續近年的出租表現，仍須觀察企業需求及搬遷後釋出空間的再出租情形。
內湖科技園區大型廠辦去化 空置率回落、租金持穩
第三季內湖科技園區廠辦平均空置率由11.1％降至10.3％，主要受新光人壽明湖大樓整棟去化及國揚洲際企業總部部分樓層進駐帶動。西湖段、文德段及舊宗段空置率分別降至5.5％、8.5％及16.8％；平均租金維持每坪每月1,540元、1,090元及1,030元，售價行情亦保持穩定。
李易璇表示，內科憑藉成熟產業群聚及具競爭力的租金，目前尚未出現明顯企業外移。不過，隨南港及北士科新供給增加，重視建物規格及交通便利性的企業將有更多選擇，內科不同屋齡及規格廠辦的租售表現可能進一步分化。
主要商圈空置率持穩 遠東Garden City開幕增添零售新供給
第三季台北市主要零售商圈表現維持平穩。忠孝及西門商圈空置率分別由8.84％、4.96％降至8.29％、4.64％；中山南京商圈則由4.70％微升至4.73％。其中，西門商圈雖持續出現店面更替，但釋出物件多能於較短期間內重新出租，支撐空置率回落。
遠東Garden City主體商場「莫內花園」於本季正式開幕，連同場館外圍餐飲區及影城棟等，全區營業面積合計36,000坪。戴德梁行表示，大巨蛋賽事及大型活動帶來的人流，加上忠孝、信義商圈既有消費動能，為商場營運提供基礎；後續能否透過業態與品牌組合，將活動人流轉化為穩定的日常消費，將是營運觀察重點。
