【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】近年來，政府密集推出打房政策，從限貸措施、囤房稅、社宅推動，到金融管制加嚴，政策方向明確：抑制過熱的房價。在房價高漲、青年買不起房的社會氛圍下，「讓房價跌」似乎成為全民共識。2024年6月，中央銀行總裁楊金龍在壓力測試中指出，即便在「升息3％、房價下跌40％」的極端情境下，國內銀行仍可承受風險。然而1年後，情勢開始轉變。2025年9月，金管會最新測試結果顯示，有3家銀行與5家壽險公司在「房價重挫、經濟下行」情境中未達標準，顯示金融體系邊緣風險已經浮現。房價修正，從未只是市場議題，更是牽動金融穩定與社會信心的系統性問題。
「房價跌」不等於「買得起」
假設(依照央行設定的『房價下跌40％』極端情境)，房價如果真的跌了40％，社會難道真的能讓年輕人「買得起房」，其實，現實卻不一定如此。以台北市為例，目前新建案每坪約120萬元，若房價下跌40％，將降至72萬元。一戶30坪住宅總價約2160萬元。即便假設貸款8成、利率2％、貸款20年，每月仍需繳納約7.3萬元房貸。對月薪4、5萬元的上班族而言，即使房價腰斬，也難以負擔。
房價下跌確實降低置產門檻，但購屋能力不僅取決於價格，更受到薪資停滯、貸款條件、就業穩定與市場信心影響。當收入成長緩慢、就業不確定時，「跌價」未必轉化為「可負擔」。更值得警惕的是，房價下修帶來的「財富效應」負面衝擊，可能是家庭資產縮水、消費支出保守、企業投資意願下滑，恐讓整體經濟陷入停滯。
房價跌4成，誰首當其衝？
根據國發會資料，台灣家庭資產中約7成與不動產相關。若房價下跌4成，意味著家庭帳面財富縮水2至3成。根據營建署統計，房地產與營建業與超過120種產業相互連動。建商若因市場轉冷而停工，將連鎖影響全台超過40萬名建築與營造勞工，並進一步波及汽車、餐飲、旅遊等內需產業。地方政府亦將面臨財政壓力：土地增值稅、契稅、房屋稅同步減少，公共建設與社福支出勢必縮水。
回顧日本1990年代的教訓，房價暴跌約6-7成，雖短期看似「價格合理化」，但最終卻導致經濟長期停滯、薪資下降、信心崩潰，「失落的30年」即由此而生。房價崩跌後，日本年輕人依然買不起房，因為收入成長不再、就業不穩定。
政府的重點，不該是「壓房價」，而是「強收入」
表面上，房價下跌似乎讓居住正義更接近，但若經濟體質未改善，最終受惠者仍是手握資金的高資產族群。當市場下修，他們能趁勢進場抄底，擴大資產版圖；中產階級與年輕族群則因信貸緊縮、收入不足，被迫退出市場。結果是：房價跌了，但房子依然集中在少數人手中。
專家指出，真正的關鍵在於「收入結構」與「市場制度」。政府政策應聚焦3大方向：(1)強化實質薪資與產業附加價值：讓民眾收入有能力支撐基本居住需求。(2)增加非投機性供給：推動地上權住宅、長期租賃制度，穩定中長期居住選擇。(3)調整稅制與金融監理：加重多屋族稅負，抑制投機，並防止房貸集中與市場硬著陸。政策目的不應是「懲罰房市」，而是追求「軟著陸」，讓價格緩步回歸合理區間，同時維持金融穩定與社會信心。
當房價真的跌了，我們準備好了嗎？
如果房價有一天真的下跌40％(或者跌20-30％)，你會進場買嗎？你的工作、收入、退休金，能撐過那場波動嗎？房價暴跌，也許能暫時滿足「居住正義」的情緒，但它可能帶來更深的經濟寒冬。真正的正義，不在於房價下跌，而在於讓人民能穩定生活、社會能持續運轉、經濟能健康成長。房價可以下跌，但居住的安穩感，必須建立在經濟韌性之上。否則，當價格腰斬、信心消散，「家」仍然離我們很遠。
