【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】內政部從2024年初啟動「虛坪改革」，原訂2026年1月上路，如今法規與配套措施卻遲遲未出爐。這項落實「實坪計價」的政策，修正對象包括《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，卻讓市場陷入混亂。都更案地主轉趨觀望、整合進度停擺，購屋者面對複雜的新舊制度無所適從，判讀成本大增。
信義代銷永續研展組協理童莉婷直言「在土地成本、營造成本與總銷金額固定的情況下，計價面積一旦縮水，建商勢必透過提高單價與車位價格來回補缺口。」更棘手的是，「舊制產品」因名目單價較低，反而可能成為價格定錨，原本要打造公平房市的政策，若缺乏引導，恐淪為推升房價的藉口。
前車之鑑，2018雨遮之亂恐重演
信義代銷指出，台灣並非首次推動實坪制，2018年「雨遮不計坪、不計價」新制上路時，市場同時出現三種產品「雨遮計坪計價、不計坪計價、不計坪不計價」，消費者對價格資訊難以辨識，引發買方退訂舊案潮與建商搶掛舊制建照潮。「最終結果是建商維持總價不變，房價不降反升。」童莉婷這樣表示。
這次改革核心聚焦「免計容積計算制度」，表面上只是書面作業調整，實務上卻牽動整個產業鏈。信義代銷表示，從第一線銷售人員的溝通成本驟增，得解釋公設比變動、釐清車位產權獨立及車道分攤機制，到消費者需要剝離虛坪迷思、重塑價值認知，買賣雙方的認知磨合勢必拉長銷售週期，大幅提升成交難度。
4大改革重點，單價恐漲兩成，但總價未必上升
虛坪改革包含4大核心(見附表)，改革後，建商必須更重視「實際可用空間」，產品規劃將從高公設比轉向高得房率。公設比預估可下降5％至10％，但專家認為「對整體房價影響有限，建商仍會維持原有利潤空間。」最讓購屋者擔心的，是改革後「帳面單價」可能大幅上升。信義代銷解釋「由於計價基礎從總坪數轉為實用坪數，分母縮小後，每坪單價估計將上升2成以上。但這並非真實房價上漲，而是度量基礎變動造成的數字效應。」更值得注意的是車位價格，停車位調整為專有財產後，等同可獨立買賣的資產，在都市停車供需緊縮下，價格上揚幾成定局。
購屋策略翻轉，從坪數導向到價值導向
改革將徹底改寫市場遊戲規則，未來購屋者將更重視「得房率」與「總價」，而非傳統「權狀含公設的大坪數」。中古屋市場也將面臨重新檢視，新舊制並存期間，買方可能更傾向比較中古屋的實際空間價值，高公設舊案恐失去競爭力。「高得房率將成為新的產品差異化指標，」業界人士分析，尤其在景氣盤整期，消費者對實用性與成本效益的要求提高，得房率高的建案更容易獲得青睞。
虛坪改革配套不足恐成為另一波房價上漲的藉口
專家指出，虛坪改革方向正確，長期有助市場透明化與成熟化，但短期陣痛在所難免。專家提醒購屋者，針對虛坪改革需注意「3大挑戰，4大建議」(見附表)，政府則需落實詳盡的政策教育與溝通，給予民眾與業者消化時間，並正視新舊制過渡期的陣痛，儘速提出周延配套與明確條款。唯有如此，改革美意才能真正落實，而非成為另一波房價上漲的藉口。
