【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】房地合一稅自2016年1月1日正式上路，至今已走過將近10年，在2016年以前，台灣採取「房、地分開課稅」的舊制：房屋課交易所得稅，土地則課土地增值稅(依公告現值)。這種制度導致稅基與市場實價嚴重脫節，產生了許多避稅空間。政府設立房地合一稅的核心目標主要有3點，分別是落實租稅公平(實價課稅)、抑制短期炒作(差別稅率)、實踐居住正義(稅收專用)，10年執行下來，如果目標是「打房(讓房價下跌)」，結論是「沒有達成」。如果目標是「健全稅制」與「抑制短炒」，結果是「有達成」。
最新一集的《房屋聽信義》Podcast邀請信義房屋企研室專案經理曾敬德與主持人洪子琪，從制度背景、稅率設計到實務眉角，全面回顧房地合一稅10年的政策軌跡與市場影響。回顧制度誕生背景，曾敬德指出，早在2008年，政府即意識到舊制下房地交易稅負失衡，許多獲利被歸類為土地增值，實際課稅比例偏低，因此催生了2016年上路的房地合一稅1.0。制度初期，由於市場對課稅方式不熟悉，反而引發過戶潮，顯示「不確定性」本身就足以左右交易行為。
隨後在疫情、通膨、原物料與造價齊漲的環境下，房價再度走升，政府於是加重短期交易稅率，推出房地合一稅2.0，將2年內交易稅率提高45％，2-5年為35％。曾敬德形容，這就像一帖藥，初期藥效強烈，但市場逐漸適應後，開始以「持有時間」作為主要因應策略，也讓政策效果逐漸遞減，最終必須搭配信用管制、限貸等措施共同發揮效果。
在節目中，雙方也深入討論「滿5年」為何成為關鍵門檻。曾敬德分析，5年前正值房市交易量回溫、疫情後房價起漲的時點，如今這批屋主持有年限陸續滿5年，適用稅率降至20％，成為市場上最大宗的申報族群。相較於2年內45％高稅負，5年後稅率明顯下降，卻又未必值得為了再等到10年而多撐數年，讓「5年」成為不少人心理與實務上的最佳出場點。
對於有換屋需求的族群，節目也特別提醒「重購退稅」的實務風險。無論是先買後賣或先賣後買，關鍵都在於2年期限內完成移轉，但實務上預售屋交期不確定，若時間抓得過緊，可能因延遲而喪失退稅資格。曾敬德建議，換屋族務必事前與代書、專業人士充分確認時程，避免因小失大。
此外，針對自住400萬免稅額的申請條件，節目也再三強調「連續設籍滿6年、實際居住、不得出租」的重要性，水電使用、生活軌跡、租金補貼與報稅紀錄，都是國稅局查核的依據，節稅必須合法、完整留存相關證明，才能安心無虞。
基於房地合一稅實施10年來的經驗(包含1.0與2.0階段)，我們可以看到政策雖然成功抑制了短線投機，但也產生了「閉鎖效應」與「轉嫁成本」等副作用。展望未來5年，隨著台灣進入超高齡社會與少子化加劇，房地產市場結構將發生質變。若要讓此政策更具效益，建議應從「防堵」轉向「疏導」，採取「精準調控、租稅連動」的策略。
