【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】台灣股市屢創新高，理應是留住資金的最佳理由。但弔詭的是，愈來愈多手握充沛資金的機構投資人與高資產客戶，正把目光投向海的另一端–日本。原因並不複雜「國內房市在政策調控下交易量縮、價格盤整，資金需要出口；而日本，正好提供了一個規模夠大、制度夠成熟、又處於循環轉折點的市場。」高力國際這麼表示。
外資湧入的證據
數字會說話。根據高力國際日本研究部統計，日本不動產交易市場中，境外資金貢獻了約三成六的交易金額，這個比例，足以說明國際資本對日本市場的信任程度。高力國際日本研究部資深董事川井康平(Kohei Kawai)指出，日本不動產正進入新一輪投資循環。過去十年，投資邏輯簡單粗暴：買辦公室、買核心商辦，靠資本化率壓縮與資產增值賺錢。但這套劇本正在改寫。隨著日本利率逐步正常化、通膨重返、地緣政治風險升高，「雙漲」(利率與營建成本同時上揚)的環境迫使投資人從追逐資本利得，轉向重視現金流與收益成長的穩定性。
於是，市場出現了教科書式的資產輪動，資金開始依風險與成長特性重新配置，而非押注單一資產類別。
三大贏家！住宅、旅宿、物流
在這場輪動中，三種資產脫穎而出。「住宅」是最沉悶卻最可靠的選項。東京都心及周邊人口高度集中，租賃需求歷久不衰，為投資人提供教科書等級的穩定現金流。「旅宿資產」則是這輪循環中最戲劇化的主角。訪日旅客2025年突破4,200萬人次，寫下歷史紀錄，直接推升飯店住房率、平均房價與每房收益。但榮景總有極限，航空運能與住宿供給的瓶頸已經浮現，市場對旅宿產業成長速度的預期，正從亢奮回歸理性。
「物流不動產」則是三者中最「無聊」但也最耐久的一個。電商滲透、供應鏈重組、企業配送需求增加，這些結構性力量不會一夕消失，但高力國際也提醒，成長模式將是長期漸進，而非短期噴發。至於「資料中心」這個全球投資人共同的心頭好，日本同樣搶手，但土地稀缺與電力供給限制，將是決定其發展速度的關鍵瓶頸。
規模，才是日本真正的護城河
比起單一資產類別的表現，日本市場真正的吸引力，或許在於其龐大到近乎誇張的規模。東京、大阪、名古屋三大都會圈人口合計約6,640萬，占日本總人口逾五成，規模接近台灣總人口的三倍。單是大東京都會圈，人口就達3,690萬，比整個台灣還多，更是大台北都會區的五倍以上。
這樣的人口基數，搭配全國逾百座機場與超過3,300公里的新幹線網絡，讓東京到大阪、福岡等主要城市僅需數小時車程，形成一個高效率運轉的超級經濟圈。對機構投資人而言，這意味著需求端幾乎不用擔心。
大小有別，高力國際：10億日圓是分水嶺
投資規模，決定了資金該往哪裡走。高力國際分析，投資金額若超過10億日圓，辦公室仍是市場最熱門的標的；若低於10億日圓，住宅產品則最受青睞。
台灣資金，態度正在轉變
回到台灣視角。高力國際台灣資本市場暨投資服務部副董事總經理黃正忠觀察到，近年台灣高資產族群與企業法人對日本不動產的興趣明顯升溫，詢問度持續增加。除了傳統辦公室資產，住宅、旅宿、物流等收益穩定的產品，也逐漸進入台灣投資人的雷達範圍。
黃正忠指出，日本市場的獨特之處，在於不同資產類別正處於截然不同的景氣階段，辦公室市場因租金上漲、空置率偏低而展現復甦動能；旅宿市場歷經快速成長後，熱度開始降溫回歸理性；住宅與物流則持續扮演穩健的收益提供者。這也是為什麼，投資人不再押注單一資產，而是更講究組合多元化與資產輪動，目的是在不同市場週期中，都能取得較佳的風險報酬平衡。
他進一步表示，在全球金融市場波動加劇的環境下，日本憑藉成熟的市場制度、高流動性與相對穩定的收益，持續扮演亞洲資金配置的重要角色。與其追逐短期價格飆漲，日本不動產更適合作為長期核心資產。而真正決定投資成敗的關鍵，或許不是選對區位或追逐熱門標的，而是能否精準判斷每種資產類別所處的循環位置，並據此匹配自己的收益預期、風險承受度與持有期限。
