【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】青安3.0房貸新制8月1日正式上路，延續無自有住宅家庭的購屋支持，並提高新婚及育有未成年子女家庭的貸款額度。然而從近期台中房市動態觀察，政策效應恐怕不是全面拉抬買氣，而是進一步加深不同購屋能力、產品總價與區域條件間的市場分化。
依新制規定，借款人申貸時須未滿50歲，且申貸年齡加計貸款年限不得逾80歲，本人年所得上限為200萬元；台中市住宅的銀行鑑價與買賣總價，均不得超過2,000萬元。貸款額度部分，一般申貸戶最高1,000萬元，新婚家庭(申請日前兩年內完成結婚登記)最高1,200萬元，育有未成年子女家庭則可拉高至1,500萬元，惟實際核貸成數上限仍為八成，且須通過銀行信用、所得及還款能力審查。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠分析，青安3.0確實能減輕部分首購及婚育家庭的初期資金壓力，但政策僅提供融資條件協助，並未改變家庭所得與房價間的落差。她指出，台中2,000萬元總價上限乍看寬鬆，但在房價墊高後，若購屋者對坪數、地段、屋齡及生活機能仍有一定要求，可選物件其實有限；即使符合申貸資格，購屋者仍須準備至少二成自備款，加上稅費、裝修等支出，若銀行鑑價低於成交價，自備款負擔恐再加重。
內政部最新統計顯示，2026年第1季台中市房價所得比為11.35倍，房貸負擔率49.67％，兩項指標雖較2025年下修，購屋負擔仍處相對沉重水準。陳孟筠認為，這代表台中自住需求並未消失，但購屋決策將更明顯回歸家庭長期支付能力，政策效益可能優先集中在「接近進場門檻」的族群，自備款不足或房價落差仍大的家庭，短期內恐續採觀望態度。
交屋潮墊高移轉量 上半年推案規模腰斬
交易面來看，台中市7月建物買賣移轉為3,703棟，月增18.8％、年增1.2％，為2026年單月新高，其中南區、烏日、梧棲等過去推案量較大區域，因新建案完工交屋帶動，移轉棟數明顯增加。陳孟筠提醒，移轉登記通常落後實際成交，這波增量部分反映前幾年預售案陸續完工進入交屋階段，屬前期銷售成果的遞延反映，尚不能解讀為預售市場重新湧現買盤。事實上，2026年前7月台中建物買賣移轉量仍較2025年同期減少9.3％，累計市場量能未完全恢復。
相對於移轉量回升，台中預售市場新增推案規模則明顯收縮。根據台中市相關公會統計，2026年上半年台中預售屋推案總金額為1,340.9億元、推案戶數6,180戶，分別較2025年同期大減47.9％及44.5％，新案規模接近腰斬。陳孟筠分析，推案金額與戶數同步銳減，反映開發商面對市場去化放緩、銀行授信轉趨審慎，加上營建成本與工期不確定性，經營策略已由追求規模轉為控管現金流與開發風險，呈現「移轉端在撐、推案端在退」的前後端分歧格局。
重大建設題材降溫 買方回歸支付能力評估
區域發展方面，台中捷運藍線、台中巨蛋、水湳轉運中心及台中轉運中心等建設持續推進，惟買方對建設題材的反應已不若過去房市多頭時期直接。陳孟筠表示，在房價與房貸負擔仍高的情況下，購屋者傾向將「區域前景」與「家庭支付能力」分開評估，即使區域具捷運或轉運中心等題材，若產品總價超出負擔能力或貸款條件不合，買方仍可能延後購屋。她並指出，現階段資金可流向股市、債券或海外資產，房地產不再自然承接市場游資，但近期也有部分股市獲利了結資金轉入房市，顯示資金呈現更快速、多元的雙向分流，而非單向流動。
陳孟筠總結，將7月移轉數據與上半年推案規模合併觀察，台中房市正呈現「表面回升、底層收縮」的結構性樣貌。青安3.0雖有助部分符合條件的首購及婚育家庭降低進場門檻，但難以單獨扭轉整體房市走勢；市場未來分化也不宜簡化為「核心區強、外圍區弱」，具備就業機會、交通條件與可負擔總價的外圍區域，反而可能承接更多自住需求，台中房市正朝重新檢視價格、產品與家庭購屋能力匹配度的新平衡階段邁進。
