近年來，房地產詐騙案件層出不窮，手法變化多端，讓人防不勝防。許多受害者因一時不察，陷入精心設計的陷阱，輕則財務受損，重則傾家蕩產。無論是購屋置產、投資理財，甚至跨國房地產交易，都潛藏著看不見的風險。一旦缺乏警覺或疏於查證，往往就可能成為詐騙集團眼中的肥羊，蒙受無法挽回的損失。面對詐騙手法層出不窮且不斷翻新的現實，民眾必須提高防範意識，審慎核對交易文件與管道，才能在複雜的房地產市場中守住身家財產安全。
以下整理出近年來常見的房地產詐騙10大手法及其特色，供大家參考。這些房地產詐騙手法在第二篇及第三篇都出現過，大家可以循線找到實際案例、詐騙手法分析以及防範之道！
📌1.假遺囑，真繼承–詐騙集團專挑無人繼承或親屬關係疏遠的死者，偽造遺囑及身份文件，冒充合法繼承人，透過地政機關完成產權過戶後，迅速轉賣變現。這類案件通常因真正繼承人未及時處理產權過戶，導致房地產及財物成為詐騙目標。避免受害的方法包括：定期確認家族房產狀況、主動辦理繼承登記，並留意是否有陌生人試圖變更產權。
在第二篇台版地面師1.4億元真實詐騙案、案外案、如何防範「台版地面師」房產之詐騙、台版地面師當中的遺囑問題、台版地面師衍生的財產未繼承問題等，這幾章節都是在講這類手法之詐騙案。
📌2.假屋主假地主，真詐財–詐騙集團假冒屋主或地主，利用偽造的房屋所有權狀及身份證明，對外出售不屬於自己的房產，騙取買家的大筆款項後消失。受害者通常在辦理產權過戶時才發現文件造假，房屋根本不屬於賣方。預防方式包括查核房屋所有權狀、向地政機關確認產權資訊，並避免在未確認身份的情況下支付訂金或簽署契約。
第一篇日本地面師案中之積水房屋案與大阪梅田案就是這類的案例，第二篇台版地面師詐騙案用的也是類似的操作手法
📌3.假買方，真奪屋–詐騙集團先假扮是一般買家，以較市場行情優渥的條件吸引屋主簽約，取得房產權狀後迅速進行過戶，甚至將房屋抵押貸款套現，導致屋主在毫無察覺的情況下失去房產。此類案件通常發生在屋主急售、輕忽交易程序或對買家背景調查不足的情況下。第二篇當中的假購屋、真套利詐騙手法解析-藝人薔薔父親都被騙，就是最典型的案子。
📌4.假中人，真騙錢–詐騙集團冒充房仲、建商內部人士，謊稱有「內部優惠」、「保留戶」或低價搶購機會，吸引投資者或購房者支付訂金、簽約金等費用，但最終無法交屋，受害者也無法取回款項。這類騙局通常伴隨偽造的合約與收據，使人信以為真。防範之道就是避免透過來路不明的關係購買房產。第三篇當中『新竹預售屋「假中人」詐騙事件』，正是這類詐騙手法的代表個案。
📌5.假行情，真低賣–詐騙集團故意操作實價登錄資料，偽造低價交易紀錄，以影響屋主對市場行情的判斷，進而低價出售房屋。詐騙者再以高價轉售賺取巨額價差，讓屋主蒙受財產損失。最好是多參考幾家房仲業者提供的行情報價，避免因錯誤資訊而低估房屋價值，賤賣自家的資產。
📌6.假債權，真法拍–詐騙集團偽造債權文件，如虛構的借據、本票或貸款契約，聲稱屋主欠債，進而向法院聲請法拍。法院依法拍賣房產後，詐騙者取得房屋所有權，再轉售圖利。由於法院拍賣具有公信力，許多受害者直到被強制執行時才發現遭詐騙。防範方式包括：定期檢查房屋產權狀況、避免簽署不明文件，並對可疑的債權通知尋求法律協助。代表個案第二篇「假債權真法拍將房東房子變沒了的詐騙手法」
📌7.假投資，詐騙房產金錢–詐騙集團以「穩賺不賠」為誘餌，聲稱投資特定房地產可取得高額回報，吸引受害者投入大筆資金。但實際上，該房產可能並不存在，或投資回報不如承諾，最終資金被捲走。常見的手法包括假投資預售屋、包租代管詐騙等。防範方式包括：查證投資物件是否合法、避免輕信高報酬承諾，並親自實地考察房產狀況。第三篇「殺豬盤+假投資」詐騙案用的是類似之手法。
📌8.假出租屋，真騙錢–詐騙者假冒房東或二房東，在網路上刊登虛假租屋廣告，吸引租客支付訂金或押金後即消失，或是利用假合約讓租客住進來後，再利用房屋產權問題騙取錢財。租客通常在入住後，才發現房屋所有權有爭議，或是原房東根本不知情。防範方式包括：親自確認房東身份、查驗房屋權狀，並透過正規管道租賃，以避免財物損失。第三篇當中「假房東假租屋真詐財手法」及「嘉義女大生租屋遭詐騙案」都是典型之案例。
📌9.假檢警，真詐房產金錢–詐騙集團冒充檢察官、警察，以「房產涉及洗錢調查」或「財產需保全」為由，誘騙受害者將不動產過戶或交付現金，以證明清白。這類手法利用受害者對司法機關的恐懼，讓人誤以為自己捲入案件而配合指示。防範方式包括：確認檢警單位的真實性、不輕易交付財產或簽署文件，並可透過165反詐騙專線查證。第二篇「假檢警＋地面師」台中婦遭騙7300萬案，可好好研究一番。
📌10.海外不動產投資詐騙–詐騙集團鎖定對海外投資有興趣的民眾，以「低價高回報」的名義，推銷海外房產專案，並提供虛假購屋文件，誘騙投資者支付訂金或全款。受害者往往因為無法親自查證房產的真實性，在付款後才發現房屋根本不存在，或因當地法規無法順利過戶。防範方式包括：透過合法仲介購買海外房產、實地考察、確認當地法律條件，並避免一次性支付大筆款項。第三篇中「藍海地產集團投資泰國房產詐騙5.3億案」以及「台灣房巢公司柬埔寨房地產假投資詐騙97億元案」，都是近年來較受市場矚目的案子。
(本文授權刊登，轉載自《地面師詐術全破解-全民反詐實戰手冊》，作者為消費者文教基金會董事/房屋委員會委員/天時地利不動產公司創辦人/正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人張欣民)
