【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】陳大哥最近整理家中舊物，翻出了4張泛黃的土地所有權狀，心中滿是期待。沒想到找了地政士細算才驚覺，這4筆土地扣除密密麻麻的共有人持分後，實際屬於他的面積竟只有「0.8坪」。
隨著台灣邁入「大繼承時代」，家族土地經過一代代買賣、贈與和多方繼承，產權結構變得極其碎片化。共有人越變越多，每人分到的持分卻越來越少，甚至許多共有人彼此早已互不相識，讓共有土地處理起來棘手萬分。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，處理這類共有土地持分，在實務上有「內銷」與「外銷」兩種路徑：
■外銷：賣給家族以外的第三人。依《土地法》第34條之1規定，必須書面通知其他共有人是否行使「優先購買權」，程序相對繁瑣。
■內銷：直接賣給既有的共有人。由於買方本身就是共有人，因此不適用優先購買權通知，不僅能省去法律流程，也不必為了製造優先購買假象而多做一套「假買賣合約」。
想把手中的持分「內銷」給其他共有人，該如何找到這些素未謀面的對象？不靠高額佣金的仲介，你也可以自己扮演柯南「網內互打」：
(1)申請第三類謄本：拿著土地權狀上的地段與地號，前往地政事務所申請「第三類土地登記簿謄本」。這份謄本會完整揭露所有共有人的完整姓名與戶籍地址(相較於公開的第二類謄本會隱藏部分個資)。
(2)寄送開發信函或登門拜訪：取得名單後，可直接寄信或親自造訪，說明出售意願與預期價格。許多坊間仲介也是透過這種「順藤摸瓜」的方式開發案源，自己操作就能省下一筆可觀的仲介費。
若順利找到有意願購買的共有人，俗話說「人親戚，錢性命」，即便是親戚間買賣，交易安全依然是第一考量。鄭文在建議，雙方可透過「雙地政士」模式辦理，也就是買賣雙方各自請信任的地政士共同監督簽約與過戶流程；同時搭配銀行或建經公司的價金履約保證專戶，確保過戶完成前資金安全無虞。
面對複雜的世代共有土地，在子孫後代關係更趨疏離之前，及早透過「內銷」模式將資產變現，不僅能簡化繁雜的產權問題，也是為下一代免除後顧之憂的最佳策略。
