【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】一樁房屋買賣，從簽約到成交，如果一路順遂，買方取得房子，賣方拿到價金，承辦的地政士收下該得的報酬，還能多添一分成就感。但這次的故事，卻沒有這麼圓滿。
正業地政士聯合事務所分享案例指出，這間待售的房子，正好出租中。依照「買賣不破租賃」的原則，新屋主必須等租約屆滿，才能拿到房子。買方願意等，雙方於是約定，簽約後10個月內完成點交。買賣契約就在彼此讓步之下順利簽成。沒想到，點交期限一天天逼近，承租人卻遲遲不肯搬離。房子交不出去，賣方急得焦頭爛額。
更棘手的是契約內容。買方已將800萬元自備款存入履約保證帳戶，依照違約條款，賣方除了要退還這800萬元，還得再賠上同等金額800萬元，作為懲罰性違約金。一來一回，賣方可能得掏出上千萬元。走到這一步，不少人的直覺是「法院見」。但打官司往往耗時費力，裁判費、律師費一筆接一筆，常讓原本就難解的糾紛雪上加霜。
所幸，在仲介公司多次居中協調下，雙方各退一步：賣方支付100萬元違約金，雙方解除買賣契約。結果是，買方沒買到房子，賣方沒拿到價金，還倒賠100萬元。過程令人惋惜，但避開漫長訴訟，也算是及時停損。
以為故事到此結束，沒想到後續還有一段插曲。正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前，買方來電，希望取得當年的解除契約書。原來，這筆2025年收到的100萬元違約金，他在2026年5月的所得稅申報季忘了申報，擔心被國稅局補稅，甚至處罰。
許多人以為，違約金是對方賠的，不算賺來的錢。其實不然。依財政部1979年1月9日台財稅字第30131號函釋，契約違約所收取的違約金，屬於所得稅法第14條第1項第10類的「其他所得」，須併入當年度綜合所得，申報課稅。若漏報，最高可能被處以所漏稅額2倍以下的罰鍰。
麻煩的是，這類案件因為沒有完成所有權移轉登記，也沒有辦理實價登錄，外界看不到任何交易紀錄，知情的只有買賣雙方、仲介與地政士。至於付錢的一方會不會出面檢舉？答案，恐怕不難想像。
俗話說：「自首無罪，抓到雙倍。」如果你也有類似的違約金收入忘了申報，在尚未被檢舉、稽徵機關也還沒展開調查之前，可依《稅捐稽徵法》第48條之1，向戶籍所在地的稽徵機關自動補報補繳，就能免於處罰。一旦被查獲，除了補稅，還得面對罰鍰。
鄭文在提醒，買賣契約一旦出現違約，除了處理糾紛，別忘了同步處理稅務。收到違約金的一方，務必在申報季主動列入所得，才是真正的停損。
