【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】三十多年前，南港路、鐵道與基隆河交會之處，是台北人避之唯恐不及的一片工業荒地，台肥倉庫、輪胎工廠、麵粉廠，煙囪多過辦公大樓。如今，同一塊土地上，一棟商辦大樓剛以206億元易主，買方是保險公司，租客是全球市值最高的晶片商。這個轉折，大概是南港三十年城市更新故事裡，最好的一句注腳。宏大國際資產總經理陳益盛，1993年進信義房屋服務的第一個單位就是南港，親眼見證了這場變身。他的職涯軌跡，幾乎與這座「工業區黑鄉」的蛻變同步。
交易本身！一筆創紀錄，卻也不令人意外的買賣
2026年9月23日，凱基人壽以206億元買下潤泰南港玉成廣場整棟建物，土地約1，599.83坪、建物含車位約2.05萬坪(計費樓地板面積約1萬7，342坪)，換算每坪成交單價約114萬元。這是南港區史上最高總價交易，也是2026年全台商用不動產交易金額的新高。
真正讓這筆交易登上新聞頭條的，不是價格，而是租客名單。輝達(NVIDIA)在這棟大樓承租15個樓層，租期10年，是名副其實的「鎮樓租客」。所有權移轉後，凱基人壽從潤泰手中接下的不只是一棟大樓，還有一張輝達的租約。這年頭，一紙輝達租約的含金量，似乎比大樓本身的鋼筋水泥更值錢。
比較基準也早已備妥。2025年12月，陽明海運以112.2億元、每坪99萬元購入同一商圈的「華固中央置地」。凱基這次的出手，總價與單價雙雙超車，把昆陽捷運商圈的行情天花板，又往上推了一截。不過，若拿南港區的最高單價紀錄，「世界明珠」每坪130萬至150萬元來比，玉成廣場的114萬元其實還有一段距離。換言之，這是總價紀錄，不是單價紀錄，兩者不宜混為一談。
世界明珠的先例，南港「破百萬」的起點
南港商辦市場第一次讓外界正眼相看，是在2019年。聯強國際砸下63.58億元，買下南港車站旁「世界明珠」H棟15個樓層，單價首度突破每坪百萬元。當時的震撼程度，不亞於這次凱基人壽的出手，差別只在於，六年前的「破百萬」還是新聞標題，如今已成南港商辦的日常行情。
世界明珠後續成交價落在每坪130萬至150萬元之間，穩坐南港區單價王寶座。就連演藝圈也來插一腳:台灣天團五月天所屬的相信音樂，日前以約5.98億元買下該案約400坪商辦。南港的買方名單，如今橫跨保險資金、航運業者、科技巨頭與音樂經紀公司，這座曾經的工業區，顯然已經不缺看門人。
四大商圈，四種身價
陳益盛分析，若把南港商辦市場攤開來看，大致可分為四塊拼圖，身價與成熟度各異。
■南港軟體園區是發展最成熟的一塊，由經濟部工業區開發，目前已推進到第三期，周邊已無大面積空地可用，開發接近飽和，商辦均價約每坪65萬至80萬元。
■南港車站商圈的看點，是潤泰的公辦都更案「南港之星」，基地面積7,879坪，規劃1棟32層辦公大樓與3棟37層住宅大樓，總樓地板面積達11萬4,595坪，是台北市規模數一數二的公辦都更案，結合住宅、商辦、轉運站與會展中心，未來訂價預期將參考世界明珠的行情水準。
■重陽路沿線則是南港相對樸素的一角，東西向帶狀分布於南港路與基隆河之間，產品以屋齡較舊的工業廠辦為主，因距離捷運站與商業機能較弱，售價相對親民，約每坪50萬至70萬元。
■昆陽捷運站商圈，則是這次交易的主戰場，也是近年南港發展的重點區域。潤泰玉成廣場、國泰利百代、遠雄宜進i-City是區域地標，成交價帶已擴大至每坪70萬至114萬元。這個商圈接下來最受矚目的，是原台鐵南港調車場改建的「南港國際SKYPARK」，基地面積達1萬6,458坪，是全台規模最大的公辦都更案，規劃9棟建築，3棟住宅、5棟辦公大樓、1棟飯店，總樓地板面積逾15萬坪。
天際線正在改寫，但問題也隨之而來
除了SKYPARK，南港目前還有逾十處大型基地同步施工，未來五年的天際線，大概真能用「欣欣向榮」四個字形容。陳益盛語重心長的提醒，但欣欣向榮的背後，也藏著一個南港城市規劃者遲早要面對的問題：當十多處大案在同一時間陸續完工、大量新增供給湧入市場，企業進駐的速度、出租率與資金成本能否同步跟上，將決定這波南港行情，究竟是穩健攀升，還是漲多回檔的前奏。畢竟，再好的租客名單，也撐不起供過於求的辦公大樓。
