【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】『先下手為強，後下手遭殃』！但是，現實的環境中，這樣的主張可能要先忍一忍，再下手，否則，可能會打草驚蛇，徒增困擾。正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案的土地是祖先的遺產，因為沒有辦理繼承登記，所以被政府列冊管理中，如果再置之不理，有可能被公開標售後，價金提存國庫專戶，屆時，再由繼承人依照法定應繼分向國庫專戶提領價金，若10年內無人申領，該價款將歸屬國庫。
偶然的機會，某位子孫收到稅務局的地價稅單，經過順藤摸瓜，找到了被繼承人的相關土地資料，委託我們申請戶籍謄本後，發現繼承人約30多人，於是先行辦理繼承，完成公同共有的登記。
後來，經過家族會議，決定出售該土地，雖然沒有達成全體同意，但是已經符合土地法第34條之1多數決的門檻，同意出售的共有人已經逾2/3以上，僅有2人不同意出售。為了適法，發函開通知他共有人是否一併出售土地受領買賣價金，或是主張優先購買權，否則，將應分配之買賣價金扣除必要費用後，提存法院後，辦理過戶事宜。
由於土地法第34條之1規定，他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者其優先購買權視為放棄，所以發函後我們只能以逸代勞，等待唯二不同意出售的他共有人的回覆。
發函後第3天，我們接到其中一位共有人來函表示願意優先購買該土地所有權全部，並且同意近期內辦理用印及付款的相關手續。
屆時，另外一位原來無意購買的他共有人緊張了，認為另外一位不同意出售的他共有人如此積極購買，該筆土地應該是價值不斐，不買可惜。基於『從眾原理』，開始集資承買，很快的完成集資，在存證信函通知的第14天，也來函表示願意優先購買。
這下可熱鬧了，原本的冷門的土地，硬生生的被炒作成熱門物件，誰才是真正的買主呢？先喊先贏？抽籤決定？還是再一次議價價高者得？
依照土地法第34條之1執行要點規定：…..共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
也就是來函的都可以主張優先購買，但是依照共有人的應有部分比例定之。個案共有人一輩份較高個人的比例為1/5；另外一人輩分較低只有持分1/100，所以，購買的比例大約是20：1，比例懸殊，恐怕『先聲奪人』淪為『為人作嫁』。
他山之石可以攻錯，分享一下武林高手都是先按兵不動，等函到第14天，出奇不意再主張優先購買，屆時，原1/5的他共有人來不及回覆，才是正確的策略。正如我們提到的『先下手遭殃，後下手為強』！
