【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】自從央行2024年9月「不教而殺」的祭出第七波信用管制措施之後，房地產進入「快速降溫」！如果，央行「打炒房+限貸令」的作為能夠打下房價，剷除投機市場，讓大家買房更輕鬆，這也是美事一樁。但是，央行政策卻導致市場出現「預售屋貸款成數降低、房貸利率節節攀升，新青安房貸門檻收緊、租金補貼縮水」等4重衝擊，這4項因素互相影響、交織放大，共同推高了購屋和租屋的門檻，增加了市場的不確定性和混亂程度，讓不少「剛性需求」族群從進場夢想變成遙不可及的高牆。在台灣，買房這條道路正變得越來越窄。央行的作為對於2025年的房市對年輕世代與首購族而言，不再是資產夢的起點，而是現實壓力的重擔。
房仲業公布6月交易業績，「慘」+「淡」
房仲業者分別6月份業績數據，①中信房屋統計6月內部自營體系的全台交易量相較於5月減少約13.2％，較2024年同期減少約38.5％。②住商機構統計旗下加盟店成交件數後發現，全台交易量減10.8％，較2024年同期減少約一半。③永慶房產集團統計6月房市交易量沒有回溫，與5月持平，與2024年6月減少42％，④台灣房屋集團統計內部6月成交行情，整體交易量與5月表現持平。不過與2024年同期相比年減36.6％。
中信房屋：利空籠罩，Q3難好轉、Q4再觀察
中信房屋總經理張世宗指出，俄烏戰爭未落幕，以伊戰爭又爆發，新台幣急升、物價通膨、經濟減緩、川普關稅戰等6大因素影響，加上央行尚未釋出放寬房市管制的訊號，房地產市場觀望氣氛濃厚，買氣無法回升。張世宗表示，美國對等關稅暫緩90天期限預計於7月9日到期，屆時台美談判結果將成為市場關注的重點，第3季又適逢民俗月及暑假出國旺季，屬傳統房市淡季，「若國內外政經局勢明朗、利空因素逐步鈍化」第4季的房市交易量可望出現回溫，不過整體成交水準仍難以與前幾年房市高點相提並論。至於房價方面，已有部分建商通過「買屋送裝潢、送家電」等方式變相讓利，同時，資金周轉壓力較大的投資客與屋主議價彈性亦有所增加，預估下半年房價仍將持續盤整，但受剛性需求支撐，短期內應不致出現大幅走跌。
住商機構：金融條件「硬傷」房市不容樂觀
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，6月份變數頻傳，又有央行理監事會議題，惟目前交易狀況仍受貸款限縮影響，恐怕短時間內都不容易改善。徐佳馨認為「央行態度保守，市場前景未明，不透過降價想要成交，很難有更多期待。」大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，目前雖有部分建商打出讓利、降價等銷售手段，但新案市場實際價格下修力道些微，且未能形成廣泛降價態勢，是否真能撼動整體市場，仍有待觀察；至於成屋市場，部分蛋白區且屋況劣勢物件，受限於買氣趨冷，屋主心態逐漸調整，惟整體新案價格仍未明顯鬆動，令中古屋市場修正幅度難有表現，同時目前貸款排隊、延後撥款等現象仍存在，加上房貸利率持續維持高檔，對買氣是一大硬傷，購屋人特別謹慎之下，未來交易量亦不容樂觀。
永慶房屋：經貿局勢不明！房市買氣平平！
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，6月有自用需求的買方看屋、詢價仍積極，而部分賣方也願意「降價促成交」，不過，在關稅談判、地緣政治衝突等變數下，加上政策持續調控、資金緊縮影響，的確有部分民眾選擇暫時觀望，放緩購屋腳步。目前自住族群因有實質居住需求，仍是支撐6月房市交易的主力，尤其是符合首購需求的中低總價產品續強，最受民眾青睞。陳金萍補充，全球貿易緊張局勢在中美關稅戰休兵後略為緩解，但長期的貿易協議即將於7月面臨談判期限到期，不確定性仍高，全球經濟也面臨挑戰。而台灣為出口導向型經濟，關稅戰使出口產業恐面臨成本上升與需求降低，經濟成長動能減弱，進而影響內需與房市購屋意願，加上銀行房貸緊縮與第七波信用管制仍持續下，銀行貸款條件嚴格，自備款門檻提升，都讓房市交易欲大不易。根據永慶房屋推估，2025年全年整體房市交易量將跌破28萬棟大關，將創下近7年來新低紀錄，且房價向下修正趨勢浮現，「降價促成交」仍是目前市場交易關鍵。
台灣房屋：利空氛圍未散，6月房市欲振乏力
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，2025年台灣房市多空交雜，國際戰爭，美國關稅戰牽動股匯債市和全球經濟變化，主計總處日發布最新經濟預測，2025年下半年經濟成長率GDP僅1％，因此置產型購屋族保守，自住族群更期待價跌，加上Q2理監事會議對房市限貸令尚未鬆綁，因此整體買氣欲振乏力。根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。張旭嵐表示，目前房市動能主要受到資金面的影響，房市買氣仍回歸區域表現，具有產業紅利，建設利多的區域，可望穩健發展，反之推案量大的蛋殼重劃區，將面臨價格鬆動的考驗。不過由於市場上部分民間銀行已陸續釋出資金水位，也有壽險開放承做房貸，因此對於有自用需求的購屋者而言，稍微緩解購屋資金壓力，購屋計畫得以陸續推進。
全台房仲交易量普遍下滑，景氣反轉疑慮升溫
回顧2024年，在新青安貸款政策推波助瀾下，房市一度出現短暫的「買氣回籠」，尤其是首購族與換屋族集中搶進。但隨著利率長期高檔、總價負擔沉重，加上信用管制未鬆綁、建案遞延完工、租金補貼縮水等政策環境不明朗，民眾觀望情緒再起，購屋意願明顯轉淡。值得注意的是，這波下滑並非季節性因素所致，而是有結構性冷卻的跡象。尤其年減幅動輒3-5成，代表不僅是短期因素干擾，而是市場信心與實質需求雙雙退潮。
房市向來是景氣風向球。當交易量萎縮、買方轉趨保守，不僅將影響建商推案節奏與價格策略，也可能進一步波及上下游產業如裝潢、建材、貸款、搬家等市場。若第3季仍未見起色，房市恐將正式步入盤整甚至修正階段，過去「只漲不跌」的預期心態也將面臨修正壓力。面對這樣的市場轉折，無論是購屋者、建商或政府部門，都應重新審視當前的房市供需平衡與政策節奏，以免房價泡沫化的風險在未來累積成更大的經濟隱憂。
