【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】2026年下半年雙北預售市場呈現「規模兩極化」態勢，總銷百億元以上的指標大案與50億元以下的中小型個案並立市場。信義代銷童莉婷分析，百億大案憑藉區域亮點與品牌實力衝高房價、訴求長期持有價值；50億元以下的中小案則以小坪數、低首付催買氣，鎖定首購族的現金流負擔能力，兩類產品各有清楚的目標客群。
童莉婷進一步指出，百億大案多仰賴區域發展題材、品牌實力與大型社區規劃，藉此提升產品稀有性與長期持有價值，支撐高基期房價；反觀50億元以下的中小型個案則更著重小坪數與低首付方案，以資金彈性換取購屋可行性，藉此提高買方進場意願。
南港之星總銷600億 挑戰區域天價
台北市「南港之星」是本波雙北規模最大的推案，也是潤泰新(9945)創立以來規模最大的單一個案。全案採住辦複合式開發，基地緊鄰南港六鐵共構車站，地主台鐵將分回辦公大樓，潤泰新則分回4棟住宅，規劃約1,318戶，坪數從16坪至45坪不等，並提供輕裝修產品。潤泰新在法說會上表示，該案預計8月登場，首波每坪開價約落在150萬至170萬元，可望挑戰南港區域房價新高。南港受惠於東區門戶計畫與科技產業聚落發展帶動，居住與就業需求同步增溫，也是這波百億案能持續拉高單價的重要支撐。
北士科題材發燒 璞真映輝訴求水岸首排
受惠於科技業進駐題材，北士科同樣是台北市下半年最受矚目的推案戰區。璞園建設推出的「璞真映輝」位於北士科水岸第一排，主打基隆河景第一排視野，市場預期成交價格有機會再度創下區域新高。整體而言，台北市的個案多透過核心地段、產業前景、景觀條件、品牌形象、建築設計與結構安全等條件，強化產品稀有性，藉此說服買方接受較高單價。
新北百億案「一區一題材」 多核心開花
新北市的百億大案則分布於中和、新店、林口及泰山等區，呈現「一區一題材」的多核心市場格局。林口區在AI產業聚落發展帶動下，成為區域指標戰場，區內大型建案主打地標型高樓規劃、完整的二至四房產品線，並結合周邊產業聚落發展，強化區域住宅需求支撐；新店區則搭上捷運十四張聯開案與央北重劃區發展題材，「昇陽央北案」以品牌建商、大基地、高樓景觀為訴求，鎖定換屋客群進場。
50億元以下個案精準對位 板橋新北案主打大基地綠帶
相較於百億案著重區域亮點，50億元以下的個案更重視價格條件、產品配置與付款方式，力求精準對位目標客群。板橋預推案「縵庭吾境」位於江翠北側重劃區A、B區，基地近千坪，規劃21至43坪產品，基地面向逾2公頃公園綠地。板南線沿線指標建案憑藉捷運機能與核心區位優勢，成交單價已突破每坪百萬元，而A、B區因與捷運站距離較遠，房價相對親民，可望以大基地、多元坪數及景觀條件，承接自住換屋需求。
三重市場則最能反映首購型產品的競爭策略，區內推案普遍採取小坪數、低首付及延後付款方式衝刺買氣。「星河帝寶」規劃15至30坪產品，主打3%低首付，解決自備款不足問題；「悅田吾澍」規劃17至29坪，並提供結構工程零付款方案，保留買方充裕現金流，降低年輕家庭的進場壓力。
坪數總價貼近負擔能力 才是去化關鍵
童莉婷分析，百億大案雖擁有千坪以上基地，但產品規劃仍以45坪以內的中小坪數為主力。建商藉由大基地創造景觀、公設與完整社區環境，同時控制單戶總價、擴大可承接客群。她認為，未來個案能否順利去化，除了基地條件與區域題材是否具備獨特優勢外，更關鍵的是產品坪數、總價及付款節奏是否貼近購屋族的負擔能力。
