【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】北北桃通勤圈逐步成形，雙北房價居高不下，不少預算有限的購屋族轉往鄰近縣市置產。永慶房產集團盤點近一年北北桃各行政區人口變化，發現桃園市大園區以2.9％的人口增幅居冠，新北市淡水區則以1.7％位居第二，觀音、龜山、林口等區增幅也都超過1％，顯示新北與桃園部分行政區，正承接台北外溢的購屋人口。
淡水一年增加3,609人 房價比部分桃園區域更親民
淡水區近一年人口增加3,609人，年增1.7％。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，淡水距離台北市中心較遠，房價相對低廉，部分區域甚至比桃園更實惠，對預算有限的青年首購族與小資家庭而言，購屋負擔較輕，吸引力十足。
從更長的時間軸來看，淡水的人口動能並非一時。永慶統計，淡水區2025年12月人口較前一年同期淨增加7,278人，總人口已達20.8萬人，人口淨成長3.6％，2025年每坪成交均價30.2萬元，累計交易1,544戶，在前十名行政區中成交戶數最多。換言之，在雙北房價動輒破百萬的背景下，淡水3字頭的行情，成為首購族口袋名單上的常客。
淡海新市鎮生活機能漸成熟 淡江大橋通車添利多
陳金萍指出，淡海新市鎮持續開發，加上淡海輕軌與各項區域建設陸續到位，不但提升交通便利與生活機能，也帶動大量人口移入，為當地房市提供穩定支撐。
交通面的關鍵轉折，則在2026年5月。連結淡水與八里的淡江大橋已於2026年5月12日通車，被視為終結淡海長年交通瓶頸的重大建設。根據維基百科整理，橋上規劃有輕軌專用道、快車道、機車道與人行道兼自行車道，其中輕軌專用道在淡海輕軌二期八里線完成前，先作為公車專用道使用。至於後續的淡北道路，預計2029年通車，是淡水交通全面升級的下一步。
桃園大園、觀音、龜山同步上榜 林口總價破2千萬人口仍成長
除了淡水，桃園市的大園、觀音、龜山三區也進入人口增幅前五名。增幅最高的大園區，受惠於桃園航空城計畫、國2甲線通車，以及機場捷運A15、A16站開發，聯外交通大幅改善;加上客運園區房價相對親民、青埔商圈外溢效應，帶動產業進駐與居住人口移入。
觀音區近一年住宅平均總價為763萬元，對首購族與小家庭門檻較低，加上產業園區提供就業機會、新屋供給充裕，成為吸引人口的關鍵。龜山區鄰近雙北，兼具機場捷運、國道與華亞科技園區等優勢，總價相對親民，較容易承接外溢需求，也吸引年輕家庭與就業人口進駐。
新北市的林口區近一年人口增加1,377人，年增1％。陳金萍指出，林口新市鎮歷經多年開發，隨著機場捷運A9站通車、大型商場與商業機能逐步成熟，再加上國道一號的聯外優勢，已形成相對完整的居住生活圈;AI智慧園區與科技產業陸續進駐，也有助創造就業與人口成長。值得注意的是，林口近一年住宅平均總價已突破2千萬元，人口仍維持正成長，顯示在交通、商業與產業條件到位下，家庭型買方仍持續進場。
人口是房市風向球 外溢購屋潮持續擴散
專家認為，人口變化是觀察區域房市發展的重要指標，人口持續移入的區域，居住需求相對穩定，對房市也有支撐力道。在雙北高房價的推力，與外圍交通、產業、重劃區建設的拉力交互作用下，北北桃購屋人口的外移趨勢，短期內恐怕不易逆轉。
